共有名義の不動産を任意売却する方法とは？その手順や抵当権についてご紹介

不動産を所有している方のなかには、不動産が共有名義になっている方もいると思います。
そのまま所有してる場合は良いですが、住宅ローンの支払いが困難となって任意売却を考えた場合に、共有名義だとどのような手続きが必要なのかわからない方も多いでしょう。
今回は、共有名義の不動産を任意売却する方法とはどのようなものか、任意売却の手順や抵当権についてもご紹介いたします。

共有名義の不動産の任意売却とは？

住宅ローンを滞納してしまった場合、少しでも有利な条件で自宅を売却する選択肢のひとつが「任意売却」です。
ここからは、不動産の任意売却とはなにか、競売にかけられた場合との比較についてご紹介します。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンが完済できない場合に、債権者から合意を得て抵当権の付いた不動産を売却することです。
住宅ローンを組んでいる不動産には抵当権が設定されていますが、通常では抵当権が付いたままの不動産は売却できません。
なぜなら、抵当権が付いている不動産は差し押さえにあうリスクが高いため、買い手は見つからない場合がほとんどだからです。
任意売却は、金融機関が債務が一部残ってしまうことに合意したうえで、例外的に抵当権を抹消し、不動産の売却を許可する方法となります。

競売とは

住宅ローンを滞納・延納してしまった場合、債務者は住宅ローンを分割で返済する権利を失い、金融機関に住宅ローンの残債を一括返済するよう求められます。
競売とは、この残債務を一括で返済できない場合に、金融機関が担保となっている自宅を強制的に売却して、その売却代金から貸したお金を回収する方法です。
競売では所有者の同意なしに売却することを裁判所が認め、所有者に代わってオークション形式で購入者を決定します。

任意売却と競売の違いやメリット

任意売却は、売却しても住宅ローンを全額返済できないため債務が残ってしまうものの、不動産売却については通常の売却と同じ方法でできます。
債権者の意思で売却できるので、物件の明け渡し時期なども自分で設定できるのがメリットです。
一方、競売は「一般競争入札」と呼ばれ、債権者が不動産の売却を裁判所へ申し立てて、裁判所の権限により強制的に売却をおこないます。
また、競売は室内の内覧などができないため、売却価格が任意売却より安い価格となる場合が多いです。
そのため、住宅ローンの完済が難しくなった時点で、競売より高値で売れる任意売却を選択する方が少なくありません。

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共有名義の不動産の任意売却における抵当権とは

共有名義の不動産を任意売却したいと考えている場合、抵当権の設定によって手続きの方法が変わってきます。
ここからは、共有名義の不動産を任意売却する場合の、抵当権の設定についてご紹介します。

不動産全体に抵当権が設定されている場合

共有名義となっている不動産で、もし不動産全体に抵当権が設定されているなら、共有者全員の同意が必要です。
民法第251条によると「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と定められています。
もし、3人で共有持分3分の1ずつの不動産で、不動産全体に抵当権が設定されていたら、一人でも売却に同意しなければ、任意売却は実行できません。

共有持分のみに抵当権が設定されている場合

共有名義の不動産で、共有持分のみに抵当権が設定されているなら、共有者の単独で任意売却が可能です。
たとえば、2人で共有持分2分の1ずつの不動産で、自分の持分のみに抵当権が設定されていたら、自分だけの判断で債権者と抵当権抹消の交渉をおこない任意売却ができます。
しかし、共有持分だけを売却するとなると、不動産が自由に活用できない、他の共有者とトラブルになりやすいなどの理由から、現実的には難しいといわれています。

共有持分のみの任意売却をおこなう方法

共有名義の不動産を任意売却して、共有持分のみを取得した場合、他の共有者と物件全体の使用方法や管理について話し合う必要があるなど制限が多いです。
そのため、共有持分のみの売却は需要が少なく、買い手を見つけるのは難しいです。
共有持分のみの任意売却を考えているなら、共有持分を専門に取り扱う不動産買取業者に相談するのもひとつの方法といえるでしょう。
共有持分専門の買取業者に買い取ってもらえたら、他の共有者とも信頼関係を築いて、トラブルなく不動産を再活用できます。

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共有名義の不動産を任意売却する手順

共有名義の不動産を任意売却する場合、どのような手順で進めれば良いのか、わからない方も多いと思います。
ここからは、実際に共有名義の不動産を任意売却する場合の手順についてご紹介しましょう。

手順①債権者へ相談

住宅ローンを滞納してしまい、今後も返済できる可能性がない場合は、できるだけ早く債権者へ相談をしましょう。
長期にわたり住宅ローンを滞納してしまうと、債権者が競売の手続きを始めてしまうため、任意売却の交渉が難しくなってしまいます。
まだ住宅ローンを滞納していない、もしくは今後住宅ローンを滞納する状況にある方でも、なるべく早く債権者に連絡をしましょう。
金融機関の担当者に連絡をとり、住宅ローンの返済が難しい点と、不動産の任意売却を希望する点を伝えて、指示を仰ぎます。

手順②不動産会社へ相談

つぎの手順として、不動産会社に対して、任意売却を希望する旨を相談し、不動産を査定してもらいましょう。
ただし、不動産会社によっては、任意売却を取り扱っていない場合もあるので注意が必要です。
また、共有名義の不動産の任意売却について、ノウハウをもっている不動産会社を選ぶとよりスムーズに進むでしょう。

手順③債権者と交渉

不動産会社から査定額が提示されたら、債権者と交渉をおこない、任意売却後に返済できる金額について話し合います。
もし債権者が複数の場合は、担保解除料の交渉、債権者間での調整が必要となる場合もあるため気を付けましょう。

手順④売買契約と代金決済・登記

債権者と返済額において合意できたら、必要な書類を準備して、売買契約をおこないます。
不動産売買契約書を作成し、契約当日に署名・捺印をおこなえば、不動産の所有権を売主から買主へ移行する手続きが完了です。
そして、売買契約書に明記された決済の当日に、売却代金を受け取って、同時に債権者へローンの返済をおこないます。
その後、司法書士が債権者から抵当権抹消登記に必要な書類を受け取って、抵当権の抹消登記と所有権の移転登記を実施して完了です。

共有名義の不動産で自分の持分のみを現金化する方法

共有名義の不動産を所有していて、自分の持分のみを現金化したいと考えているなら、自分の持分のみを第三者に売却する方法があります。
とくに、他の共有者と一切関わることなく共有持分を現金化したいなら、共有持分専門の不動産買取業者に売却する方法がスムーズです。
買取業者に売却すれば、裁判や登記の手間が不要で、他の共有者と顔を合わさずに売却が可能となります。
また、短期間で売却できるため、すぐに現金化したい方にもおすすめの方法です。

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まとめ

任意売却とは、住宅ローンが完済できない場合に抵当権の付いた不動産を売却する方法で、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。
共有名義の不動産を任意売却する場合、不動産全体に抵当権が設定されていたら共有者全員の同意が必要ですが、持分のみならば単独で任意売却が可能です。
共有名義の不動産で自分の持分のみを現金化したいなら、共有持分専門の不動産買取業者に売却するのもひとつの方法です。