共有持分における評価額の決まり方とは？売却価格の決定方法も解説！

不動産の売買するときや相続するときなどの状況で「共有持分の評価額」を知りたいと考える方も多いかもしれません。
しかし、はじめて不動産を売買・相続する方にとっては、どのように評価額や売却価格を算出するのか、わからないこともあるのではないでしょうか。
そこで今回は、共有持分における評価額の決まり方や不動産の評価額・売却価格の決定方法を解説します。

共有持分における評価額の決まり方

不動産の共有持分は何も考えずに決めてしまうと、贈与税や固定資産税、住宅ローン控除などで損をするおそれがあるので注意が必要です。
ケースによっては、固定資産税や維持管理費の支払いをめぐって、共有者同士でトラブルになる可能性もあります。
共有持分における評価額の決まり方は、以下の方法が一般的となっているので、事前に確認しておきましょう。
共有持分の評価額＝不動産全体の評価額×持分割合
共有持分の評価額は、原則として不動産全体の評価額に持分割合をかけて決定されます。
たとえば、不動産全体で1,000万円の価値があるとき、所有している共有持分が2分の1であれば評価額は500万円です。
共有持分が全体の4分の1であれば、250万円といった決まり方をするので、自分の所有分を事前に確認しておくことをおすすめします。

持分割合の決まり方

共有持分の評価額を知るには、持分割合を求めなければなりません。
そもそも共有持分とは、1つの不動産を複数人で共有するときに「所有権をそれぞれどのくらい持っているか」を示す言葉です。
「共有者一人ひとりが持つ所有権」を共有持分といい、共有持分の割合を持分割合といいます。
持分割合の決まり方として基準となるのが「不動産取得時の費用負担割合」です。
1,000万円の不動産を取得するときに500万円負担すれば持分は2分の1、250万円負担すれば4分の1、100万円の負担なら10分の1が持分割合になります。
支払い方法も現金・ローンに関係なく、不動産を購入したときの負担額に応じて持分が決定されるのです。

持分割合の確認方法

持分割合を確認するには、登記簿を取得する必要があります。
不動産が共有名義であれば、登記簿謄本の権利部に持分と所有者名が記されているので、チェックしておきましょう。
また、固定資産税通知書を確認するのも有効です。
固定資産税通知書は毎年、市町村役場が選んだ方、あるいは登記名義人から申し出た代表者に送られます。
ただし、固定資産税通知書では、共有者ごとの持分割合までは基本的に記載されていないため、不安なときや正確に知りたいときは登記簿を確認するのが良いでしょう。
未登記で持分割合がわからないときは、戸籍謄本を取得して法定相続人や相続割合を算定し、それぞれの持分割合を決定する方法がおすすめです。
その他、契約書などの書類から持分割合を算定する方法もあります。
あらかじめ、共有持分や持分割合の決まり方を把握しておくと、スムーズに計算できるでしょう。

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不動産の評価額はどう決まる？

共有持分における評価額の決まり方がわかったところで、今度は不動産の評価額について見ていく必要があります。
不動産の価値を決める一般的な基準は以下のとおりです。

●土地の立地条件
●土地の大きさ
●土地の形
●近隣の状況
●土地の需要と供給

立地条件は、土地の価値に大きな影響を及ぼします。
たとえば、都市部になるほど土地価格は上がり、山間部や川沿いといった災害リスクの高い場所は価格が下がる傾向にあります。
土地の大きさは、広くなるほど価値が上がるのが一般的です。
とくに、きれいな四角形に近づくほど価値は上がり、三角形や歪な形をしていると価値が下がります。
近隣の状況では、駅の近くや商業施設が近いなど、利便性の高い場所で価値が高くなるでしょう。
社会情勢や景気の動向も不動産価格に影響を与え、地方への移住者が増えると、その地方の不動産価格は高騰します。

土地の価格を決める評価基準

土地の価格を決める基準は「公的評価」と「過去の取引額」です。
登記や課税など目的によって評価基準が変わるため、原則として複数の評価基準に分かれています。
まず、国土交通省が示す土地価格の基準指標である「公示地価」です。
不動産の評価額を決めるうえで土台となる基準で、ほかの公的基準も公示地価を参考に決定されています。
その他の基準として挙げられるのは、都道府県が公示地価と同じ算定方法で出す「基準地価」や贈与税・相続税の計算に使われる「相続税評価額」です。
基準地価は国土交通省の「土地総合情報システム」から閲覧可能となっており、相続税評価額の算出方法は路線価方式と倍率方式の2種類があります。
固定資産税の計算に使われる「固定資産税評価額」も不動産の評価額を把握するときに使われる指標となっているので、事前に固定資産税の証明書などを発行しておきましょう。
なお、過去の取引額では、実勢価格を参考にします。
国土交通省の「土地総合情報システム」から、地域ごとに実際の取引事例が閲覧可能です。
所有している土地に近い条件を検索すると、大まかな不動産の価格相場を把握できます。

建物の評価額を決める基準

土地と異なり、建物は「固定資産税評価額」が主な評価基準です。
固定資産税評価額は、土地と同様に固定資産税納付通知書を見るか、各役所で申請すれば簡単に確認できます。
相続や贈与の評価基準も固定資産税評価額となっているので、相続や贈与があったときにチェックしておくと良いでしょう。

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不動産の評価額を算出するときに知りたい売却価格の決まり方

不動産の評価額はあらかじめ基準が決まっていますが、実際に不動産を売買するときにはどのように売却価格を決定するのかは気になるところです。
以下では、実際の不動産売買で決定する売却価格の求め方について解説します。

売り出し価格と成約価格の違い

売却価格を決定するときに知っておきたいのが「売り出し価格」と「成約価格」です。
売り出し価格とは、売りに出している価格であり、一般的に売主が決定します。
それに対して、成約価格は売買契約で実際に決まった価格です。
中古不動産の売買では、価格交渉が広くおこなわれており、売り出し価格と成約価格が異なるケースがあります。

売却価格の決まり方

不動産の売却価格は、売主と買主それぞれ希望する額が相互に一致したときに決定します。
そのため、似たような物件はあっても、同じ条件・同じ価格の不動産は存在しません。
「買主の希望価格」と「売主の希望価格」が一致すれば売買が成立し、成約価格となります。

共有持分を買い取るときの売却価格

共有持分のみを買い取るときは、不動産全体を買い取るときよりも面積あたりの単価が低くなるのが一般的です。
この理由は、共有持分のみでは不動産全体を自由に管理・処分できないところにあります。
限定された所有権だけでは、不動産の評価額が低くなるので、売却時に損をする可能性も考えておきましょう。
ただ、安く不動産を手に入れたい方や持分割合を限定したい方にとっては需要があります。
共有持分のみを売却するときは、価格交渉の可能性も考慮して売買契約を結ぶことが大切です。

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まとめ

共有持分の評価額は「不動産全体の評価額×持分割合」で決定されるのが原則です。
土地は「公的な評価基準」と「過去の取引額」が主な基準となっており、建物に関しては「固定資産税評価額」を参考に不動産の評価額を決定します。
売り出し価格と成約価格は異なるケースがほとんどで、売主と買主それぞれ希望する額が相互に一致したときに不動産価格が決定されるのです。