不動産の共有名義を解消する方法は？共有したままにするリスクも解説

不動産などを共有名義で所有しているものの、自分で使っておらず活用も難しいならば、共有名義の解消を検討してみましょう。
共有状態をやめるにはいくつか方法があり、それぞれのメリットとデメリットを知っておくと、どの方法を選ぶか判断しやすくなります。
この記事では、どうやって共有名義を解消するのか、共有状態のまま放置しておくリスクについて解説していきます。

共有名義を解消するなら第三者に売却する

共有している名義を解消する方法の1つは、不動産を誰かに売却してしまうという方法です。
そうすることにより、共有名義も解消されて収益も得られるといったメリットを受けることができます。
しかし、第三者に売る場合、複数の手段から自分がどうしたいのか、どのような状況なのかに合わせて、最適な手段を選ばなくてはいけません。
不動産の共有状態の解消を検討している方は、まずは不動産会社に相談するのがよいでしょう。

共有している全員の合意を得て第三者に売る

不動産を共有している全員が売却に同意すれば、その不動産を第三者に売却することで共有状態を解消できます。
また、持ち分をまとめて売却し、その後持ち分の比率に応じて分配することで、不満が出にくく、市場価格で売却して適正な対価を得ることができます。
財産を公平に分けたい場合には、この方法を用いるのがよいでしょう。
しかし、共有状態の不動産は、ほかの共有者の同意なしに単独で売却することはできず、ほかの共有者を説得するのに時間がかかる可能性があります。
また、共有状態の不動産に居住している方がいる場合、新しい家の手配や準備などの手間も発生するかもしれません。
そのため、共有不動産に誰も居住していない、共有者全員との連絡が取りやすい状態であれば、不動産の売却を検討してください。

自分の持分のみを売って共有状態を解消する

共有している不動産を共有者の誰かが使用しており、売却が難しい状態であれば、自分の持ち分のみを売却することも検討してみましょう。
共有名義の不動産であっても、自分の持ち分は単独で売却可能であり、その際にはほかの共有者の同意は必要ありません。
それにより、自分の意思で売却の判断ができるため、共有者と連絡を取る必要がなく、いつでも共有関係から抜け出せます。
そのため、第三者への売却方法のなかでは、最短で共有状態を解消できる可能性が高いといえるでしょう。
ただし、デメリットとして、共有持ち分を購入しても不動産の自由な活用はできないため、買取専門の不動産会社に依頼する必要があります。
買取専門の不動産会社には、共有名義の一部を買い取るノウハウがあり、自分の持ち分のみの売却にも対応できます。

第三者ではなく共有者どうしで持分を売買する

共有状態の不動産を売りに出したが、なかなか買い手がつかず困ってしまうということもあるでしょう。
そんな時にどういった売却方法があるかを知っておくと、共有名義でもトラブルにならずに売却を進めることができます。

自分が全員の持分をすべて買う

ほかの共有者全員の持ち分を自分がすべて購入すれば、単独名義となり共有名義は解消されます。
ただし、全員の持ち分を購入しない限り、単独名義にはなりません。
全員の持ち分をまとめて購入する方法は「代償分割」と呼ばれ、住んでいたり使用していたりする不動産の共有状態を解消したい方におすすめです。
持ち分を手放す側は、まとまった金銭を得らることができ、購入する側は余計な手続きを避けられるというメリットがあります。
しかし、購入するにはまとまった資金が必要となり、とくに自分が住み続ける場合は長期的な資金計画を立てなければ、買い取った後の生活が苦しくなる可能性があります。
また、購入額の交渉も自分でおこなう必要があるため、交渉が長引く可能性がある点も注意しなくてはなりません。

自分の持分を他の共有者に売る

不動産を利用しておらず、共有状態で利益を得られない場合は、自分の持ち分を売却することも検討してみましょう。
第三者に売却する場合は相手を探す必要がありますが、共有者同士での売却であれば、その必要はありません。
また、他の共有者からすると自分の持ち分割合が増えるため、金銭的な余裕があれば応じてもらえる可能性が高いでしょう。
しかし、共有者同士での売買は、購入を希望する共有者がいないと成立しないため、共有者どうしでじっくり話し合うのがよいでしょう。
不動産を利用し続けたい方や住み続けたい方がいる場合には、どうするか決めるまでに時間を要する可能性があるため注意しなくてはなりません。
どうしても売買が難しい場合は、持ち分を放棄する方法もあり、金銭的な利益を求めずに共有関係を解消したい場合に選択肢となります。
そういった判断に迷いがある場合には、不動産会社に相談しながら進めるのがよいでしょう。

共有名義を解消しないでいるリスクとは

売却の交渉が難しい、不動産会社などを見つける時間がないなど、さまざまな理由で共有名義をそのままにしてしまう方は少なくありません。
しかし、共有名義をそのままにしているとリスクがあることを知らず、トラブルに発展してしまうケースもあります。
どのようなリスクがあるのか、リスクを回避するにはどうすればいいかを知っておくと、共有名義を解消するのに役立つでしょう。

共有者が増え続ける

共有持ち分は、所有者の子どもや配偶者なども含めた相続人に引き継がれます。
早めに共有状態を解消しておかないと、次々と共有者が増えるリスクがあることに注意しなくてはいけません。
離婚や再婚により連絡が取れない共有者が増えると、売却などの手続きが困難になる可能性が高まるかもしれません。
また、共有者が増えることで、不動産の扱いについての話し合いもさらに難しくなるでしょう。
そのため、子どもや孫に余計な手間をかけさせたくない場合は、早めに共有名義から離脱するのがよいでしょう。

共有者が認知症になってしまう

共有状態を解消したくても、認知症になった相手との話し合いは困難で、交渉がスムーズに進まない可能性があります。
認知症になった場合は、後見人を立てるなどの方法で交渉を進めることができますが、手続きが増えて複雑になる点に注意が必要です。
認知症は予測が難しく、発症後に対策を講じても間に合わない可能性が高いです。
将来的に共有状態を続ける予定がなく、自分が使用する予定もない場合は、認知症のリスクを回避するために、早期に共有名義から離脱することをおすすめします。

共有者が行方不明になる可能性

離婚などによって共有者が増え、その後に居場所がわからなくなるケースもあります。
近年の法改正により、共有者が相続開始から10年を経過した場合、所在不明でも共有名義を解消できるようになりました。
しかし、手続きが増えることで手間や時間がかかり、解消までの期間が長くなる可能性があります。
共有状態を解消しないままでいると、固定資産税がかかり続けるため、時間が経過するほど支払額が増えて負担が大きくなります。

まとめ

共有名義を解消するにはさまざまな方法があり、メリットとデメリットも違うため慎重に判断しなくてはいけません。
第三者に不動産を売却するには全員が同意しなければならず、共有関係から離脱するなら自分の持ち分だけを売ったり放棄したりする方法もあります。
自分だけで判断が難しい場合は、専門的な知識のあるプロに相談し、スムーズに手続きを進められるよう準備しておきましょう。