共有名義の不動産はトラブルが起きやすい？3つのケースで解説
複数人で所有している不動産は、単独で所有している不動産と違い、さまざまな場面でトラブルが発生しやすいといえます。
また、共有名義の不動産は、多くの制限がかかることから、売却が難しくなることも少なくありません。
そこで、共有名義の不動産を売却する際に発生しやすいトラブルについて、売却時・売却前・相続時に分けて解説します。
不動産を共有名義で所有している方は、ぜひ参考になさってください。
共有名義の不動産によるトラブル：売却時
共有名義の不動産を売却する際は、共有者全員の同意が必要になります。
ただし、共有者には「共有持分」といって、不動産に対して持っている権利の割合があります。
この共有持分のみなら、自分の意思で売却することが可能です。
しかし、共有持分の売却も、トラブルの原因となりやすいといった特徴があります。
この章では、まず共有名義の不動産を売却するときに生じやすいトラブルについて解説します。
売却時のトラブル①人間関係が悪化する
共有持分の売却は、ほかの共有者の了承を得る必要はありませんが、共有者に知らせずに売却をしてしまうと、共有者同士の人間関係が悪化することがあります。
なぜなら、共有持分を売却したことによって、それを購入した見知らぬ第三者が共有名義人となってしまうからです。
そのため、ほかの共有名義人は、それを不審に感じたり不快に思ったりすることもあります。
売却時のトラブル②共有物分割請求訴訟を起こされる可能性がある
共有物分割請求とは、共有者の1人がほかの共有者に対して、不動産の共有状態を解消するように求めることです。
共有状態を解消したい場合は、共有者同士の話し合いの解決を目指すのが一般的ですが、解消を図ることができない場合に、裁判所をとおして共有状態の解消をおこないます。
たとえば、共有持分を買取業者などに売却すると、買取業者がほかの共有者に共有物分割請求訴訟をしてくることがあります。
買取業者は、最終的に不動産全体を取得し転売して利益を得ることを目的としているためです。
判決内容によっては、不動産を手放さざるを得なくなることがあるので、注意が必要です。
売却時のトラブル③離婚時にトラブルになる
夫婦で一戸建てやマンションを購入する際は、お互いがローンを組んで購入することもあるでしょう。
その場合、借入金負債額に応じて共有持分を設定するケースがほとんどです。
しかし、夫婦のどちらかが勝手にその持分を売却してしまうと、離婚時にトラブルになる可能性が高いといえるでしょう。
たとえば、離婚が決まって養育費などを捻出するために売却しようとしたとき、持分を購入した第三者自らが買い取りたいがために、売却に応じてもらえないといったケースがあります。
結果的に、相場よりも安く買いたたかれるといったことも生じます。
もしくは、前述した共有物分割請求訴訟を起こされるかもしれません。
共有名義の不動産によるトラブル：売却前
共有名義の不動産は、実は売却前からトラブルが生じているケースも少なくありません。
ここでは、共有名義の不動産に関して、売却前から生じているトラブルについて解説します。
売却前のトラブル①家賃が支払われない
共有名義の不動産を共有者の1人が使用している場合は、ほかの共有者は家賃の支払いを請求することができます。
しかし、家賃の支払いを約束していても生活環境の変化などにより、家賃が支払われなくなってしまうことがあります。
ほかの共有者からすれば、共有名義なのに不動産を利用していない、家賃も支払われていない、税金のみの負担が生じるなど、多くの不満が生じてしまうでしょう。
そのため、共有者間の関係が一気に悪くなってしまい、トラブルの原因となる可能性があります。
売却前のトラブル②不動産の利用に関する考え方の違い
相続により不動産を共有名義で引き継いだ場合、その不動産の利用に関する考え方の違いによりトラブルが生じることがあります。
たとえば、共有者の1人は不動産を解体して新しく賃貸アパート経営をしたいと考えています。
もう1人の共有者は、実家をリフォームしてそのまま住み続けたいと考えているのです。
このように、不動産の利用する考え方に違いが出てくる可能性が高く、かつ共有者が多いほどトラブルになりやすいといえるでしょう。
売却前のトラブル③共有者と音信不通になった
共有名義の不動産の場合、共有者の1人と音信不通になってしまったというケースも珍しくありません。
前述したように、売却する際やリフォームする際は、共有者全員の同意が必要になります。
そのため、共有者に連絡を取りたくても連絡先がわからない、どこに住んでいるのかわからないといった場合、売却することができないといったトラブルが生じてしまいます。
どうしても見つからない場合は、裁判所に不在者財産管理人の申請をする必要があるなど、手間と時間がかかることになるでしょう。
共有名義の不動産によるトラブル：相続時
さまざまな事情によって不動産が共有状態になっているケースが多くあります。
もっとも多いとされるのが、相続によって不動産を取得したものの、ほかの相続人と共有状態になってしまうというケースです。
不動産を共有名義で相続した際も、さまざまなトラブルが起こりやすいといえます。
ここでは、共有名義で不動産を相続した際に生じるトラブルについて解説します。
相続時のトラブル①共有者の1人が独占してしまう
不動産を複数人で共有名義にすると、共有者の1人がその不動産を独占してしまうトラブルが生じることがあります。
不動産を1人の共有者が住み着いてしまうと、税金などを負担しているほかの共有者たちにとっては面白くありません。
しかし、住みついた共有者を追い出すことは簡単ではなく、かつ裁判を起こしても適法とされるでしょう。
独占している共有者がほかの共有者の持分を買い取ればトラブルは避けられますが、共有状態のまま独占が続けば、さらに深刻化してしまいます。
相続時のトラブル②新たな相続が発生する
共有者が亡くなり新たな相続が発生すると、共有者がさらに増えることになり権利関係が複雑化してしまいます。
そして、新たな相続人も共有名義を選択した場合、共有者がさらに増え把握しきれなくなってしまいます。
共有者が把握しきれなくなると、不動産を売却したり活用したりする際に合意を得ることが難しくなるでしょう。
相続時のトラブル③持分を勝手に売却される
前述したように、共有者にそれぞれ与えられた権利の共有持分は、同意なしで売却することが可能です。
そのため、相続時に第三者に持分を売却し、まったく知らない方と共有状態になってしまいます。
また、共有物分割請求訴訟を起こされ、最悪の場合は不動産を手放すことになるでしょう。
このように、不動産を共有名義で相続すると、多くのデメリットが生じてしまいます。
そのため、できれば単独名義で相続するか、売却して現金化してしまうと良いでしょう。
不動産を現金化しておけば、相続人で現金を平等に分けることができ、将来争いが起きるリスクを大幅に減らすことができます。
まとめ
共有名義の不動産を売却する際は、単独名義の不動産と比べるとトラブルが起きやすいといった特徴があります。
とくに、共有持分を勝手に売却することにより、買主となった第三者から共有物分割請求を起こされるなど多くのデメリットやリスクに注意しなければなりません。
そのため、可能である限り相続時に共有名義を避けるか、もしくは不動産売却をおこない現金化してしまうとトラブルを回避できるでしょう。
