共有持分とはなに？不動産相続時に起こりうるトラブルについて解説

不動産相続時には、複数の方が共同で所有する「共有持分」が話題になります。
これは各人の持分に応じた権利と義務を伴い、トラブルの原因にもなり得る重要なテーマです。
本記事では、共有持分の基本的な概念やできること、解消手段について解説していきます。

不動産相続時における共有持分とは

不動産を複数名で所有する場合、各人が持つ所有権の割合を「共有持分」といいます。
たとえば、1つの不動産を3人が平等に所有していると、各共有持分は1/3となります。
不動産相続や共同購入などの場面で頻繁に取り上げられる重要なテーマのため、詳細に確認していきましょう。

共有持分の権利と義務

共有持分を持つ各所有者は、その持分に応じた権利と義務を有します。
まず、共有持分を有すれば、各所有者は共有財産を利用し、収益を得る権利を持ちます。
ただし、その利用は他の共有者の権利を侵害しない範囲でおこなわなければなりません。
たとえば、共有する土地に建物を建てる場合、他の共有者の同意が必要です。
また、共有財産の維持管理に関する費用も、所有権の割合に応じて分担する義務があります。
たとえば、共有している建物の修繕費用は、持分割合に基づいて各所有者が負担する必要があります。

共有持分の譲渡

共有持分は譲渡が可能です。
ただし、前提として自由に譲渡が可能なのは自分の共有持分のみといった点には注意が必要です。
また譲渡する方法としては大きく分けて3つあり、「他の共有者に無償で譲渡する」「共有持分分割請求をおこなって、自分の持ち分を手放す」「買取業者に依頼」です。
そして譲渡する際は、売却前に共有者への事前相談や分割割合の把握、共有不動産の住宅ローンの有無の確認などを忘れずにおこなってから行動に移すことで後々のトラブルを減らすことができるでしょう。

共有持分の問題点

共有持分に関しては、いくつかの問題点が生じる場合があります。
とくに生じやすい問題点は、共有者同士での意見の不一致です。
全体を売却する際は共有者全員の同意を得なければなりません。
また、一部を売却した際も、買取者と別の分割部分の共有者との間で、うまく話があわない場合があるのです。
そのほかにも、相場が売却時より安くなってしまったり、税金や維持費の負担割合などで揉めてしまったりと問題が生じる可能性は少なくありません。
ただし、それぞれのタイミングで、しっかりと取り交わしを書面で残して置くなどの工夫をおこなうことができれば、問題が起きる可能性は低くなるでしょう。
ただし、取り交わし時のやり取りや、進め方などわからないことがあるかもしれません。
そんな時は、弊社へぜひお気軽にお問い合わせください。
お客様のご要望に沿った、トラブルが無い取引サポートをさせていただきます。

共有持分の解消

共有持分の問題を解消するためには、共有物の分割や売却が考えられます。
物理的に分割可能な財産であれば、各共有者の持分に応じて分割できます。
ただし、不動産など物理的に分割が難しい場合は、共有物を売却して得られた代金を持分割合に応じて分配する方法が主です。

不動産相続時における共有持分でできること

不動産を複数人で所有する場合、それぞれの共有持分に基づいて特定の行為をおこなえます。
共有不動産に対してできることは主に「保存行為」「管理行為」「処分行為」の3つに分類され、それぞれ異なる手続きと条件が求められます。

保存行為

保存行為とは、共有不動産の現状を維持し、価値を保つための行為を指します。
具体的には、不動産の修理や不法占拠している方への明け渡し請求など、他の共有者の利益につながることなのであれば基本的に単独で実施できるのです。
その内容が民法第252条に記載してあり、各共有者は他の共有者の同意を得ないで、自らの保存行為を実施できるのです。
ただ、注意しなければならないことがあり、それは保存行為だと思って単独でおこなったことが実は保存行為ではなかった場合があるといった点です。
最悪な場合、損害賠償請求などをされてしまう場合があるため、単独でおこなっても良いものの、事前に共有者へ確認してから進めるほうが後々のトラブルにつながりにくいでしょう。

管理行為

管理行為は、共有不動産の通常の利用や維持管理に関連する行為を指します。
管理行為の具体例は、短期間の賃貸物件としての利用、また、リフォームやリノベーションがその代表例です。
管理行為をおこなうためには、原則として過半数の共有者の同意が必要です。
ただ、ここで覚えておきたいポイントが、過半数の基準が持分単位で決まるといった点です。
そのため、4人の共有者がいた場合、3人が賛同しても、残り1人の持分の割合が3人の持分より大きい場合は、管理行為をおこなうことができないといった形になります。

処分行為

処分行為は、共有不動産の所有権そのものに影響を与える行為を指します。
共有不動産全体の売却や建物の解体などが含まれます。
このような重要な決定については、処分行為が共有者全員の所有権に直接関わるため、すべての共有者が合意しなければなりません。

長期の賃貸借契約についても、共有者全員の同意が必要

借地借家法の規定が適用される長期の賃貸借契約では、借主の法的保護が強化されるため、共有者全員の同意が必要です。
これにより、不動産の長期的な貸借契約に関しては、すべての共有者が合意しなければ契約が成立しない仕組みとなっています。

自己の共有持分のみの売却

各共有者は、自分が所有する持分についてのみ売却可能です。
ただし、他の共有者の持分を含む売却はできません。
たとえば、共有している土地の一部を自分の持分として他者に売却できますが、それによって他の共有者に影響を与えられません。
以上のように、共有不動産における行動には、行為の性質に応じて、誰がどのように決定をおこなうかが規定されています。

不動産相続時における共有持分で起こりうるトラブル

共有持分では、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。
とくに以下の3つの起こりやすいトラブルのポイントについてご紹介します。

メガ共有

「メガ共有」とは、長期間にわたり登記がおこなわれずに放置された結果、極めて多数の共有者が発生する状態を指します。
通常、何代にもわたる相続がある場合や、複数の所有者が不動産を共有する際に、適切な登記がなされないままでいると、共有者の数が急増し、数十人から数百人に及ぶケースがあります。
不動産が多数の共有者で所有されている場合、意思決定や管理が複雑化し、トラブルの発生リスクが高まります。

連絡不足

共有者間でのコミュニケーション不足がトラブルの根源になる場合があります。
重要な決定や行動を共有者全員が知らされずに進められると、不信感や誤解が生じ、あとで紛争の種となる場合があります。
たとえば、大規模な修繕工事の決定や賃貸借契約の締結など、重要な事項について共有者間での情報共有が不十分だった場合などが挙げられます。

共有物分割請求

共有物分割請求とは、複数の人が共同で所有している不動産や財産（共有物）について、その分割を求める法的手続きです。
通常、共有物は複数の所有者が共有するため、共有者の間で意見の不一致やトラブルが生じる場合があります。
このような場合は、共有物分割請求を通じて、不動産や財産の分割方法を裁判所に申し立て、決めてもらいます。
不動産の売却についても、価値や買い手の条件について意見が一致せず、売却や条件についての論争が生じるケースです。
これらのトラブルを避けるためには、明確なルールや契約書の作成、定期的なコミュニケーション、そして必要に応じた専門家の助言を求めるのが重要です。
そして、令和3年には、所在等不明な共有者の持分を取得する手続きが施行されました。
不動産を共有している際に、一部の共有者の居場所が分からない場合や連絡がつかない場合に、裁判所に申し立ててその持分を他の共有者が取得する手続きです。
これにより、不動産の管理や利用における意思決定が円滑におこなえるようになります。
とくに相続後の未確定な持分や連絡が途絶えた場合に役立ち、不動産の放置状態を防ぐのが目的です。
基本的には、共有者間の信頼関係を築き、問題が発生した際には円満に解決できるようにすることが大切です。

まとめ

共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有して登記をしている際に、各々が持っている所有権の割合のことを指します。
多数決や全員の合意など行為の性質に応じて、誰がどのように不動産に対して決定をおこなうかが決められます。
場合によっては多数の共有者が関わる場合もあり、物事が円滑に進まずトラブルになるケースがあるので、注意が必要です。
共有持分についてお困りの方は、ぜひ一度弊社へお気軽にご相談ください。
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