共有名義のマンションを売却したい！持分のみ売却する方法についてご紹介

複数人で共有しているマンションを売りたいと考えている方がいらっしゃるかと思います。
本人の持分のみであれば他の共有者の同意なしに売ることは可能ですが、売る際には市場価格よりも安くなるケースが多い点に注意が必要です。
この記事では、そもそも共有名義とは何かと共有名義のマンションを売却するための方法に加えて、持分のみを売却する方法についてご紹介します。

マンション売却における共有名義の概要とは

共有名義とは、複数人が一つの不動産を共同で所有していて、登記簿に所有者の記載をしている状態を指します。
具体的には、複数の相続人がその不動産を相続する場合や、複数人でお金を出し合ってマンションを購入する場合などが挙げられます。
ここでは持分との違いや、共有名義のデメリットについてご紹介していきます。

共有名義の主な特徴と持分との違い

共有名義と共有持分の明確な違いとしては、所有者の存在のみを示しているのかと、所有者の持分の割合を示しているのかといった点です。
まず、「共有名義」とは、先述したように一つの不動産が複数の名義人によって共有されている状態を指します。
たとえば、夫婦が共同で家を購入する場合、夫婦の名前が登記されることで購入した家の所有者は夫と妻の2人となるため、共有名義となるのです。
一方、「共有持分」は、各名義人がその不動産に対してどれだけの権利を持っているかを示す割合のことを指します。
たとえば、夫が60%、妻が40%の共有持分を持つ場合、その割合に応じて不動産の所有権や売却時の利益が配分されるといった形です。
このように、共有名義は所有者の存在を示し、共有持分はその所有権の割合を示すという点で異なるのです。

共有名義のデメリット

共有名義の不動産にはいくつかのデメリットがあります。
まず、マンション全体を売却したいと考えた際には、全ての共有者の同意が必要であり、一人でも反対すると売却することができません。
たとえ持分が過半数を超えていたとしても、他の共有者の同意がなければ契約は成立しないのです。
なお、自信の共有持分のみでしたら、他の共有者の同意が無くても売却できますので、覚えておくと良いでしょう。
そのほかにも、共有名義は相続時に権利関係が複雑化する可能性があるといった点もデメリットとして挙げられます。
共有者の一人が亡くなると、その持分が相続の対象となり、新たな相続人が加わることになります。
これにより、共有者が増え、さらに多くの同意が必要になる場合があり、手続きが困難になります。
また、共有名義ではローン審査が厳しくなる可能性があります。
全ての共有者がローンを組む際には、通常通り収入や信用情報の審査がおこなわれるため、一人でも基準を満たさない場合、融資が難しくなります。
さらに、税金の負担も複雑になります。
固定資産税や相続税の負担が各共有者に分割されますが、納税が遅れたり、トラブルが生じたりするリスクも高まります。
以上のように、共有名義にはいくつかのデメリットがあるため、事前の準備が求められます。

共有名義のマンションを売却する方法

マンションを売る際、共有者同士が連絡を取り合い必要な書類を手配し、契約に至り同席するような関係や環境であれば、売却はそれほど困難ではないと考えられます。
一方で、売るのが困難になる場合は、離婚や相続などで共有者が同意しない、または活動に協力しない状況や環境が挙げられます。
夫婦二人の共有名義の場合、仲が良ければ問題なく管理できますが、離婚などで関係が悪化すると手続きが複雑になる可能性があるため注意が必要です。
また、相続による共有者が遠方にいたり、高齢で移動がしにくかったりすると、契約や決済に同席するのが難しくなります。
このような場合は、売買に関する権限を委任してもらう委任状を作成するのがおすすめです。
そして、先述したようにマンションの全体を売る際は、単独名義の不動産とは異なり、すべての共有者の同意が必要になります。
自分だけの意思では全体の不動産を売ることができないのです。

共有者全員の同意を得て売却

共有名義のマンションを売るには、すべての共有者からの同意が不可欠です。
全体の不動産を売却する場合、一人でも反対意見があると、売却を実行できないので注意が必要になります。
共有者全員が売るのに同意した場合、通常の不動産売却と同様に手続きを進めるのが可能です。
全体の不動産を売却する場合、共有者全員で売ると購入者は単独名義となり、制限が発生せずに相場以上の価格で売れる可能性があります。

弁護士に相談する

売却に向けて共有者との交渉や説得が難しい場合は、共有名義不動産に詳しい弁護士に相談することを検討しましょう。
弁護士の助言を得て取引を進めることで、複雑な権利関係についてもトラブルを避けて円滑に進められる場合があります。

持分を買い取って売却

共有者全員での売却を避けるためには、他の共有者の持分をすべて買い取るのも良案です。
これにより共有関係を解消し、自分だけの意思で全体の不動産を売ることができます。
ただし、他の共有者から持分を買い取る際には、相場以上の価格での取引が求められる場合があります。
これらの方法を検討し、共有名義マンションの売却に向けて適切な行動を取るのが重要です。
各共有者の合意を得て、円滑な取引を進めるために、事前に十分な準備と計画を立てると良いでしょう。
ただし、どのようなことを確認したらよいのかわからない方もいらっしゃるかと思います。
その際はぜひ弊社へお気軽にご相談ください。

マンションの持分のみを売却する場合

マンションの共有状態および持分の定義についてご紹介した後、自分の持分だけを（他の共有者の同意なしに）売ることができるか、またその際の価格について解説します。
共有名義のマンションでは、自分の持分のみを他の共有者の同意なしに売ることができます。
ただし、この場合、価格は市場価格よりも安くなるケースが多いです。

共有状態と持分の定義

一つの不動産に対して複数の方が所有権を持っている状態を「共有」と呼びます。
たとえば、夫婦や親子、兄弟などが共同で不動産を購入した場合や、複数の相続人が共同で相続した場合に、この共有状態が発生します。
それぞれの所有者が持つ権利の割合を「持分」と言い、一般的には出資した金額の割合がそのまま持分となります。
たとえば、1億円の物件に対して5,000万円を支払った場合、その方の持分は2分の1になります。

持分のみの売りは割安になる

持分のみの取得は物理的に可能ですが、共有名義の不動産は活用範囲が限られます。
新たな所有者にとって、他の共有者は他人である場合が多く、自由にリフォームや利用ができないため、不便です。
そのため、不動産は需要が少なく、価格も割安になる傾向があります。
たとえば、1億円の物件の持ち分が5,000万円であっても、市場ではそれ以下の価格で取引されるケースが多いです。
可能であれば、全体の不動産を一括で売る方が良いでしょう。
以下に、具体的な手順とポイントを解説します。

権利を売却する準備

まず、自分が持つ共有持分の割合を確認します。
登記簿謄本や購入時の契約書に記載されているため、これらの書類を確認しましょう。
次は価格の見積もりをします。
持分のみの売却は市場価格よりも安くなるのが一般的です。
不動産会社に査定を依頼し、適正な価格を見積もりましょう。
共有者への通知も忘れてはいけません。
他の共有者に対して、持分を売る意向を伝えます。
共有者が購入を希望する場合、優先的に話し合うのが望ましいです。

権利を売る

持分のみの売却を希望する不動産会社や個人投資家を探します。
持分のみを取り扱う会社は少ないため、専門的な不動産業者に相談するのが重要です。
買い手が見つかったら、売買契約を締結するのですが、この際、共有持分の売買契約書を作成し、双方の署名・捺印をおこないます。
売却が完了したら、法務局で登記簿の変更手続きをおこないます。
これにより、新しい所有者が正式に登記完了となるのです。

売却後の対応

持分を売ったあと、他の共有者に対して完了の旨を通知します。
新しい共有者の情報も共有するのが望ましいです。
新しい共有者と円滑な関係を築くため、定期的にコミュニケーションを取るのが重要です。
とくに、物件の管理や修繕についての協議が必要になります。

まとめ

共有名義のマンション全体を売るには全共有者の同意が必要で、一人でも同意を得ることができない場合は、売却することができません。
ただ、価格が下がることに対しての優先度が低い場合は、個人の持分のみでしたら売却することは可能です。
また、持分売却が難しい場合は、他の共有者の持分を買い取って単独で売る方法もあります。
とはいえ、共有名義のマンションを売却するのは困難なことが多いため、お困りでしたらぜひ弊社へお気軽にご相談ください。