不動産売却における分筆とは？メリットやデメリットをご紹介

不動産を売却するときに、広すぎる土地は売れにくい可能性があります。
そのため売却時に1つの土地を分筆して売ることがありますが、分筆にはメリット・デメリットがあるため、事前に把握してから実施を検討すると良いです。
今回は、不動産売却における分筆とは何か、分筆のメリットやデメリット、分筆の方法についてご紹介します。

不動産売却における分筆とは

分筆とは、1つの広い土地を分割して複数の土地に分けることです。
もともと土地を数える単位を「筆」といい、1筆の土地を複数に分けるため分筆と呼ばれています。
逆に複数の土地を1つにまとめる手続きを合筆といい、狭い土地をまとめて広い土地に変えることが可能です。

分筆には登記が必要

土地を分筆して複数に分けるためには、法務局での登記手続きが必要です。
分筆された土地にはそれぞれ所有者を登録する必要があり、法律上の扱いも別になります。
登記をせずに土地を分割して2つ以上の建物を建てる方法もありますが、こちらは所有者などに変更はありません。
登記には登録免許税の納付が必要になるため、二世帯で暮らすためにもう1つ住宅を建てるといったケースでは分割のみに留めたほうが良いでしょう。

分筆すれば土地の一部を売却できる

土地を売却するといっても「自宅がある敷地が広いので家を残して余っている土地を売却したい」「複数人で所有している土地の一部だけを売却したい」などさまざまな要望や事情があるでしょう。
土地を分筆すれば、そのような土地の一部分だけを分けて売却できます。
不動産の分筆は自分1人で所有している土地だけでなく、共有状態になっている土地にも適用可能です。
共有者全員の同意を取って共有状態を解消し、それぞれの持分に応じて土地を分筆すれば自分の持分の土地を売却できます。
また、親が所有している土地に子どもが新しく家を建てるケースでは、住宅ローンを組むのであれば分筆することが多いです。
分筆せずそのまま住宅ローンを組むと、土地全体が担保になってしまい、抵当権が設定されます。
そうなると将来的にその土地を売却したり活用したりするときに支障が出てしまう可能性が高いです。
子が家を建てる部分だけ分筆しておけば、抵当権が設定されるのもその部分だけで済みます。
そのため住宅ローンと抵当権の影響を小さく留められ、仮に返済を滞納しても親の土地全体を差し押さえられなくなるのです。

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不動産を分筆して売却するメリットとデメリット

不動産を売却するときに分筆をおこなうと、さまざまなメリットやデメリットがあります。
良い部分だけでなく悪い部分もあるため、それぞれを把握したうえで分筆を検討するのが望ましいです。

不動産売却における分筆のメリットとは

不動産の分筆には、土地ごとに違う地目を設定できるメリットがあります。
通常、地目が農地に設定されている土地には住宅用の家屋を建築できません。
農地を宅地として使用するにはさまざまな手続きが必要になり、さまざまな制限も課されます。
分筆であれば、分けた土地1つひとつに別途地目を設定できるため、宅地など使いやすい形での土地売却がしやすくなるのです。
また、土地を分筆したあとの区画によっては税金が安くなる可能性もあります。
分筆によって土地の評価額が下がればその分固定資産税や相続税を安くできるためです。
大通りに面していた土地を分筆して大通りから離れた位置にできた土地を所有するケースでは、評価額が下がるため税金も下げられます。
相続のときに相続人それぞれの持分に合わせて分筆しておけば、各相続人の好きなように不動産を使えるようになり便利です。

不動産売却における分筆のデメリットとは

分筆のデメリットは、土地を分けたことによりかえって使い勝手が悪くなる可能性があることです。
1つひとつの土地が狭くなるため、思ったような面積の住宅を建てられなくなったり、増築できなくなったりします。
こうした制限により、他者への不動産売却が難しくなることもあるでしょう。
接道義務を満たせなくなると、新しい建物の建築やすでにある建物を取り壊しての再建築ができなくなります。
分筆の仕方によっては土地が使い物にならなくなるため、どのように分けたら使いやすいのかを不動産会社に相談しながら決める必要があるでしょう。
さらに、もともと家屋がある土地を分筆した結果、家屋がなくなった土地の固定資産税軽減措置がなくなり税額が高くなることもあります。
ほかにも、市街化調整区域にある不動産であるときは、分筆できる面積が限られていることがあるため注意しましょう。

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不動産売却における分筆の方法

不動産の分筆業務は、専門的な資格を持っていない個人ではおこなえません。
そのため、分筆のための業務は専門家に依頼して進める必要があります。
また、分筆によって土地を分けるためにはさまざまな調査が必要です。
不動産売却のために分筆をおこなう方法について見ていきましょう。

まずは土地家屋調査士に依頼する

土地の分筆業務をおこなうためには、土地家屋調査士の資格が必要です。
そのため、分筆をおこないたいときは資格を所有している専門家に相談し、正式に依頼する必要があります。

分筆前の不動産の事前調査をおこなう

分筆のためには、該当の不動産の登記簿謄本や公図、測量図からさまざまな情報を取得する必要があります。
これらの書類を取得するには手数料が必要であり、どのように申請するかによって金額が異なるため注意しましょう。
土地家屋調査士に依頼済みであれば、土地家屋調査士が書類を取得してくれるためそちらに手数料を支払います。

現地調査や確定測量をおこなう

続いて、土地家屋調査士による現地確認や確定測量をおこないます。
現地調査では、該当不動産の現在の筆界や境界線の確認が必要です。
筆界は、法務局などに登録された公式の境界線であり、役所の立ち会いのもと状態を確認します。
対して境界線は代々の取り決めなどで使用されてきた私的な境界であり、公式に登録されていないことも多いです。
これらの境界線が確定していない限り、分筆作業を進めることはできません。
そのため明確な境界線が分からないときは境界確定測量が必要になり、隣地の所有者の方の同意のもと境界確認書を作成する必要があります。

分筆案を作成する

不動産の現状が把握できたら、現在の状態や分筆後の用途などに合わせて分筆案を作成します。
実際に分筆を進めるにあたって、役所や隣地所有者の方に分筆案を見せながらどのように分筆をするつもりなのかを説明しなければなりません。
そのため、分筆案も土地家屋調査士に依頼して作成してもらうのがおすすめです。
どのように分筆をおこないたいか、希望を伝えればそれに応じて図面を作成してくれます。

分筆案に沿って境界標を設置する

分筆案について隣地の所有者の方や役所の許可を得られたら、それに沿って境界標を設置します。
境界標は境界線の位置を示すものであり、鉄製のプレートを設置することが多いです。
この境界標が設置されたら、それ以上境界線を動かすことはできません。

土地の分筆登記をおこなう

一連の方法で作業を済ませたら、土地分筆登記によって境界線を確定させ登記登録をおこないます。
登記申請書、測量図、筆界確認書などの書類を揃え、登録免許税を支払って手続きをおこないましょう。
ほとんどの書類は測量を実施した土地家屋調査士が作成してくれるため、これを窓口に持っていく必要があります。

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まとめ

広い土地などを売却する場合、分筆して複数の土地に分けておくと売れやすくなる可能性があります。
一方で、分け方によっては使い勝手が悪くなる可能性もあるため注意が必要です。
土地家屋調査士ともよく相談し、分筆後の使用方法に応じた形で分筆をおこないましょう。