共有名義の不動産の売却時に必要？委任状の役割を解説

不動産の所有者の名義を共有している場合、売却するには共有名義人が同意して、契約時には立ち会わなくてはいけません。
しかし、遠方に住んでいてどうしても立ち会いに出れないなら、委任状を作成して代理人を選ぶ必要があります。
この記事では委任状とは何かといつ必要になるのか、書類に記載すべき内容や成年後見人が必要なケースなどを解説していきます。

委任状とは何？どういうケースで用意する？

共有名義になっている不動産を売るとき、何らかの事情で売買契約に立ち会えない場合、委任状を作成しなくてはいけません。
ただ、そもそも委任状が何か、どういうケースで用意しなくてはいけないのかがわからない方も多くいます。
どうして委任する書類を用意しなくてはいけないのか、どういうケースで必要なのかを知っていれば、準備もしやすくなるでしょう。

委任状とは何か

委任状は代理権委任状とも呼ばれ、代理人が本人に代わって申請や手続きをする際に準備しなくてはいけません。
この書類は売買における申請や手続きが、本人の意思によってされていると証明する書類です。
代理人に自分に代わってさまざまな手続きや申請をしてもらうなら、準備しておかなくてはいけない書類となっています。
書類を作成する方は委任者、委任を受ける方は受任者と呼ばれ、受任者が代理人となります。
手続きや申請が必要な場面で、本人が入院などをしていてその場に行けないときには、委任状を作成して代理人を選んで任せましょう。

共有名義になっている不動産の売買で必要なケース

共有名義となっている物件を売る際、委任状が必要となるケースとして、代表者が他の共有者の代理人として手続きをするケースがあります。
このケースでは、代表者は他の方全員の委任状を用意できているかどうかを確認しなくてはいけません。
代理人を指名する書類が用意できていないと、全員が同意しているかどうか判別できず、手続きを進められなくなってしまいます。
代表者を決めたら、なるべく早い段階で書類を用意して、代表者を代理人として指名しておきましょう。
必要な書類は病気などで作成が難しいケースを除いて、委任者本人が作成しなくてはならない点も注意してください。

売買契約への立ち会いができない

不動産の売買契約時には、共有名義となっているなら共有者が全員その場に立ち会わなくてはいけません。
しかし遠方に住んでいる方や病気やケガによって移動ができない方、仕事などで都合がつかない方もいます。
そういったケースでも、委任状を作成して代表者を代理人にすれば売買契約が可能となります。
ただ、他の共有者にだけでなく、司法書士にも提出しなくてはいけない点も知っておきましょう。
他の共有者へわたす場合は決済や契約を代理でしてもらうためで、司法書士には不動産登記を依頼する目的で提出します。

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委任状を作成する際に記載する内容とは

代理人に手続きや申請を任せる際に必要になる委任状では、記載する内容についても知っておくと便利です。
どういった内容を記載すべきかわかっていれば準備もしやすくなって、書類を作成するのに時間がかかりません。
共有名義となっている物件を売るなら、なるべく早く書類の準備が求められるケースも多く、書く内容も知っておきましょう。

委任者と受任者の名前

申請や手続きを委任する方である委任者と、代理人として申請などをする受任者の名前は記載が必要です。
受任者と委任者の名前が書かれていなければ無効となってしまい、書類を再び作成しなくてはいけなくなります。
委任する相手の名前がわからないなら事前に確認をしておき、名前の書き間違いなどがないようにしておきましょう。
共有名義となっている物件を売る予定があると連絡があった際、契約時に立ち会いが難しいとわかっているなら準備が必要です。
また、委任者や受任者の名前は自筆でなくてはいけない点も忘れてはいけません。

売買契約の締結の権限について

物件の売買契約を締結する際、契約に関する権限を代理人に委任する点も記載しておくべき内容です。
代理人に委任する内容を書いておかないと、代理人が売買締結の権利を持てず、売買契約が締結できなくなってしまいます。
指定されている文章はとくになく、代理人に権限を委任すると伝われば、どのような文章でも問題ありません。
また、複数の委任者がいるなら連名で書類を作成すると、複数の書類を用意しなくてすみます。
その他に、委任者が希望する条件があるなら記載しておくのも忘れてはいけません。
売却する条件を書いていない、不適当な条件だと委任者の希望する売買ができなくなり、トラブルの原因となります。

不動産の情報

売る予定の不動産に関する情報も、委任状に書いておくべき内容に含まれます。
記載しなくてはいけない情報は、土地ならば所在や地目などで、物件も一緒に売るつもりなら家屋番号や種類なども書かなくてはいけません。
不動産の情報は、登記事項証明書と同じでなくてはならず、間違っていると無効になってしまいます。
登記事項証明書は法務局や登記所だけでなく、オンラインでの請求も可能となっていて、自宅からでも請求できます。
床面積など確認しないとわからない情報が多いため、必要になったらすぐ請求して、情報を確認しておきましょう。

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成年後見人を立てなくてはいけないケース

共有名義となっている方が高齢になると、認知症などになってしまうケースもあります。
もし共有者が認知症になってしまうと委任状はどうなるのか、認知症になってしまった際にはどうしなくてはいけないのかは、知っておかないといけません。
委任者が認知症になった際にどうすればいいのか、手続きなどで注意すべきポイントを把握しておきましょう。

委任状は無効になってしまう

共有名義となっている共有者が認知症になってしまうと、判断能力なしとみなされます。
民法では判断能力が欠如している状態でする法律行為は無効となり、認知症の人が作成した委任状も無効となります。
民法上、契約内容を理解できて自分がした行為の結果を判断できる意思能力と、結果を判断したうえで単独で法律的な行動ができる行為能力が必要です。
意思能力と行為能力のどちらか、もしくは両方が欠如してしまっているなら、契約は無効や取り消しとなってしまいます。

成年後見人を立てる

委任者が認知症になってしまった際は、成年後見人を立てなくてはいけません。
後見人には法定後見人と任意後見人の2種類があり、本人の判断能力の有無や後見人を誰が決めるのかなどの違いがあります。
後見人の職務や報酬など、さまざまな違いがあるためどちらの後見人を立てるか判断する際には注意してください。
本人の判断力が十分ある段階で立てるなら任意後見人、認知症になってしまってからなら法定後見人となります。
法定後見人を立てる手続きは多く複雑であり、できるだけ任意後見人を立てておくと安心です。
とくに共有名義になっている物件の売買では、共有者同士で連絡を取らなくてはならず、手間が増えてしまう点も注意しなくてはいけません。

不動産売却で家庭裁判所から許可がおりない

共有名義となっている物件に自分が住んでいるなら、売却には家庭裁判所の判断が必須になっています。
居住用不動産は今住んでいるだけでなく、過去に居住していて今は施設に入所している、将来的に居住する可能性がある物件も含まれます。
委任者が認知症になってしまうと、売却の許可がおりない可能性がある点は注意しておきましょう。

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まとめ

今後売るつもりの不動産が共有名義になっていると、全員が立ち会わないと売却できなくなってしまいます。
委任状とは代理人を立てて、立ち会えない契約を進めるための手段です。
もし委任者が認知症などになっているなら、成年後見人を立てなくてはいけない点も知っておいてください。
司法書士など法律の知識がある方に相談すれば、スムーズに手続きを進められます。