離婚後も共有名義のままのマイホームがある？解消方法や注意点も解説

離婚を検討しているけど、共有名義のマイホームがあり、どうするのが良いのか悩まれている方もいるでしょう。
面倒も多いですが、そのままにしておくのはあまりおすすめできません。
ここでは、共有名義のまま解消できるのか、そのデメリットや売却方法、注意点について解説します。

離婚後も共有名義のままにしておくと起きるトラブル

共有名義で購入したマイホームや不動産がある場合、離婚後にそのまま放置しておくのはあまりよくありません。
手続きをなるべく避けたいからと放置してしまうと、後々トラブルに発展するケースもありますのでご注意ください。

何をするにも共有者の同意が必要

解消しないでそのままにしておくと、何をするにも2人の同意が必要で、何かと連絡を取り合ったり、会ったりしなくてはならず関係が続いてしまいます。
片方が賃貸借契約をしたい場合や抵当権設定をしたいと考えていても1人では決められません。
どちらかが住み続ける場合には、リフォームや増築をするにも範囲や規模によっては、もう1人の承諾が必要になってきます。
離婚して別々に住むようになるとなかなか予定も合わず、協力するのも難しくなり、そうなると思うように進まなくなってしまいます。
いちいち了承を得なければならず不便なため、ストレスの元となってしまうでしょう。

固定資産税など維持費がかかる

固定資産税や火災・地震保険、年数が経ってきたら修繕費など、年間で数十万円の維持費がかかります。
たとえ住んでいなくても、共有名義の不動産を持っていると納税義務があります。
解消しないで離婚した場合は、こういった費用を分担して払っていくのが原則です。
解消しないままでいると、相手が支払いできない状態になり、全額を自分が負担することになるかもしれません。
また、誰も住まないからと不動産会社に管理をお願いするには管理費がかかってくるので、解消しておくのがおすすめです。

相続が発生すると複雑になる

どちらかが亡くなった場合には、共有持分は相続の対象になります。
亡くなった方の遺族が相続人となるので、再婚していた場合はその配偶者やその子どもが相続人です。
自分とはまったく関係のない方たちとのやり取りになるので大変です。
また人数が増えると、何か決めるときに1人でも反対すれば決められず管理も複雑になってしまいます。

話し合いだけでは解決できなくなる

解消しないでいると相続が発生したり、不動産の扱いについて意見がまとまらず、トラブルに発展したりするケースが出てきます。
当人同士の話し合いで解決できなければ共有分割調停になり、裁判所で調停委員に仲介してもらわなければなりません。
相手と顔を合わさずに代理人を立てられ、第三者からの目線で和解案を提案してくれるので合意できる可能性は高いです。
それでもまとまらなければ、共有持分訴訟の裁判になり、手間や時間もかかるし費用も発生してしまいます。
判決によっては、売却を望んでなかったのに換価分割を宣言されてしまうケースもあるようです。

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共有名義の不動産を共有名義のまま解消するには売却が一般的

解決方法として、売却するのがスムーズに解決できます。
夫婦間の関わりを極力少なくできるので、後々トラブルに発展しないで済みます。
どちらかが住み続けたいなら買い取って単独名義に、どちらも住まないなら売却をするのがおすすめです。

夫婦が共同で売却する

夫婦が協力し合って不動産を売却し、売却代金を分け合う方法であれば、後々問題が起きることなくスッキリと片付きます。
それにより、財産分与で揉めることも少ないでしょう。
しかし、手続きには2人が関わらなければならず、署名をすべて連名でおこなう必要があります。
最後の共同作業だと割り切ってやるか、契約時にどうしても会いたくない場合は、委任状を作成して代理人を立てられます。
ただし、夫婦両方の同意が必要なため、どちらかが反対したらできません。

どちらかが買い取り単独名義にする

どちらか一方が住み続けたいと考えていれば、買取をおこなうという選択肢もあります。
まずは、買取したい旨を伝え、価格の交渉をします。
共有持分のみの売却は、相手に価格交渉をしなければならないため、ある程度の支出を覚悟しておいたほうが良いでしょう。
了承を得たら、次は住宅ローンの有無で方法が変わってきます。
住宅ローンの返済が終わっている場合は、名義変更のみですが、ちゃんと書面に残すのを忘れずにおこなってください。
そして、買い取った方は相手に代償金を支払うか、または合意があれば減らしたり、なしにできたりもします。
住宅ローンの返済がまだある場合には、勝手に変更はできず、必ず返済している金融機関に連絡を取りましょう。
もし、取らなかったら契約違反になってしまい、ローンの一括返済を求められるケースもあります。
単独名義にするには、ローンを完済するか、ローンの借り換えをして名義変更をして、家とローンの名義を同じにする方法となります。

自分の持分のみを売却する

共有名義で購入した場合は、それぞれが持つ所有権の割合を決めますが、一般的に負担している金額で割合を決めることが多いです。
その自分の持分のみを売却することは可能ですが、あまりおすすめはしません。
自分だけの判断で売却できますが、なかなか売れなかったり、売れても安く買い叩かれる場合が多いので避けたほうが良いでしょう。

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共有名義の不動産を売却する場合の注意点

注意点としては、売却するタイミングが重要になっていきます。
タイミングを間違えると、贈与税がかかる場合があるため注意しましょう。
住宅ローンの有無によっても、売却するのに適したタイミングが変わってきます。

離婚前がおすすめ

基本的には、離婚前に売却を済ませてしまうのがおすすめです。
離婚前なら、連絡が取りやすいので、話がまとまるのも早いです。
離婚後は別々に暮らすようになるので、なかなか予定が合わなかったり、正直あまり会いたくないといった思いもあるかもしれません。
やり取りは一度ではすまないので、何度も会うのはストレスとなるでしょう。
売却は離婚前が良いですが、財産分与として分けるのは離婚後が良いでしょう。
離婚前に分けてしまうと、金額によっては贈与税がかかってしまうケースもあるため注意が必要です。

財産分与は平等

財産分与は、原則として夫婦で分ける場合は、2分の1ずつになります。
一般的に、財産形成に対する貢献度は同等であると考えられているため、家を分けるときも同じ考え方になります。
購入した際に決めた持分割合は関係なくなるためご注意ください。
離婚による財産分与は、原則として不動産所得税や贈与税はかかりませんが、金額によっては譲渡所得として所得税が発生する可能性があることを覚えておきましょう。

住宅ローンの有無

住宅ローンが残っている場合は、売却して得た費用は返済に充てることが可能です。
ローン残高が売却価格よりも多い場合は、ローンが共有のまま返済は継続になってしまいますが、返済金額は減るため負担は軽くなります。
ローン残高が売却価格よりも少ない場合は、ローン返済に充てて、余った分を財産分与します。

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まとめ

共有名義の不動産がある場合、離婚後そのままの状態にしておくことは可能ですが、あまりおすすめしません。
なぜなら、離婚したにもかかわらず、連絡を取り合う必要があり、維持費がかかったり、相続が発生するケースもあるかもしれません。
共有名義のまま売却することは可能なので、売却をしてしまうか、どちらかが買い取って単独名義にすることで、後々のトラブルを回避するのがよいでしょう。