空き家の処分方法とは？おすすめしたい3つの方法をご紹介！

相続により空き家を引き継いだものの、活用方法が見つからず困っている方はいらっしゃるかもしれません。
このようなときは空き家を処分することを検討するのが良い選択ですが、どの方法が最適なのか迷うこともあるでしょう。
そこで今回は、おすすめの空き家の処分方法として「更地にして売却」「現状のまま売却」「譲渡する」の3つの選択肢をご紹介します。

空き家を更地にして処分するメリット・デメリット

そもそも更地とは、土地の上に建築物がない状態のことです。
さらに、借地権が設定されていなく、購入後に買主自身が自由に建物を建築できる状態にある土地を指します。
ただし、抵当権については、土地の使用収益を制限する権利がありません。
そのため、抵当権が付いている土地でも「更地」とみなされるケースがほとんどです。
空き家を更地にしてから処分するメリット・デメリットには、以下のようなものがあります。

更地処分のメリット①買手が付きやすい

建物を解体して更地にすれば、建物管理の手間が省けます。
敷地全体を見渡せるため、購入後にどう活用するかイメージも付きやすいでしょう。
居住目的以外にも活用できるので、駐車場や賃貸物件経営など購入希望者の幅が広がるのは大きなメリットです。

更地処分のメリット②災害のリスクを減らせる

建物がなければ、放火や火事による隣地への損害も心配ありません。
火災保険への加入も必要なくなるため、ランニングコストを大幅に削減できます。
その他、契約不適合責任を負う必要がないこともメリットです。
雨漏りやシロアリ被害などの欠陥に対しても、売主は責任を取る必要がありません。
とくに、築年数の古い空き家は、思わぬ欠陥が多いので、更地にしてから処分するのがおすすめです。

更地処分のデメリット①解体費用がかかる

更地にして売却するデメリットは、建物を取り壊す費用が発生することです。
道路幅や庭石・アスベストの有無などによって金額は異なりますが、100万円単位の高額な費用が嵩みます。
費用を安く抑えるためには、残置物を事前に処分するなど工夫が必要です。

更地処分のデメリット②固定資産税が高額になる

空き家を更地にすると、固定資産税の軽減措置が適用されなくなります。
ケースによっては、土地の税金が4倍ほどまで上がってしまう可能性があり、所有者の負担となるでしょう。
ただし、すべてのケースで当てはまるわけではないため、事前にどのくらいの税金が発生するのか税務署や税理士に確認することが大切です。
建物の状態によっては、そのまま売却するより更地にしたほうが高い利益を得られる可能性があります。

空き家をそのまま処分するメリット・デメリット

空き家が建ったままの土地は「古家付き土地」と呼ばれるのが一般的です。
築年数が浅かったり、定期的に管理されていたりする物件は、そのまま空き家を売却しても問題ありません。
しかし、注意点もあるので、以下で空き家をそのまま処分するメリット・デメリットを確認しておきましょう。

古家付き土地として売却するメリット①解体費用がかからない

空き家をそのまま売るときは、解体費用が発生しません。
住宅を解体するときの費用は、坪単価3万円以上です。
たとえば、50坪の家であれば150万円程度かかってしまいます。
空き家を売却する前に高額な出費が必要になるため、まとまった資金が用意できない方は更地売却より建物を残したまま売却したほうが良いでしょう。

古家付き土地として売却するメリット②固定資産税が上がらない

空き家をそのまま処分しても、建物が残っているため固定資産税が上がる心配はありません。
ただ、建物の管理を怠っていると、特定空家に指定される可能性があります。
特定空家に指定されてしまうと、軽減税率が適用されなくなり、固定資産税などの税金も跳ね上がってしまうので注意しましょう。
税金の負担を抑えるためには、定期的に換気や清掃をするなど空き家のメンテナンスが必要です。

古家付き土地として売却するデメリット①買手が付きにくくなる

建物が建っているまま売るデメリットには、購入希望者が現れにくいところにあります。
築年数や建物の状態によっては、立地条件に優れた物件のみにしか買手が付かない恐れもあるでしょう。
空き家をそのまま売るときは、間取りを大幅に変更する「改築リフォーム」ができるかどうかも重要なポイントです。
スムーズに買手が付くよう、竣工図など建物情報が記載された書類を売却前に用意しておく必要があります。

古家付き土地として売却するデメリット②トラブルに発展しやすい

空き家をそのままにして売却すると、売主は契約不適合責任を負わなければなりません。
引き渡し後に建物の不具合が生じたときには、売主が修繕費や損害賠償金を負担する必要があります。
これらの責任をめぐって、売主と買主の関係が悪化するなど、さまざまなトラブルが起こりやすいので事前に対策が必要です。
きちんと話し合いができるよう、売却前に不動産や法律の知識を身に付けておきましょう。

空き家を譲渡するメリット・デメリット

無償譲渡とは、特定の商品を無償で第三者に譲り渡すことです。
空き家のなかにも無償で譲渡されている物件があり、多くのメリットを得られます。
ただし、注意点もあるので、失敗しないよう以下で空き家を無償譲渡するメリット・デメリットを確認しておきましょう。

無償譲渡のメリット①ランニングコストを削減できる

空き家を譲渡すると、固定資産税や管理費用の支払いから免れられます。
相続した空き家は、定期的に管理しないと、すぐに劣化してしまうのがデメリットです。
所有者の負担が大きくなるため、不要な不動産は早急に処分する必要があるでしょう。

無償譲渡のメリット②特定空家に指定されにくくなる

空き家を譲渡してしまえば、特定空家に指定される心配もなくなります。
特定空家に指定されると、管轄の自治体から助言や指導、さらには勧告や命令がおこなわれ、それに従わなければ罰則の対象です。
50万円以下の過料が科される恐れもあるので、使い道のない空き家はすぐに処分を検討しましょう。

無償譲渡のデメリット①税金がかかる可能性がある

個人から個人に無償で不動産を譲渡したケースでは、受け取った側に贈与税がかかる可能性があります。
譲渡した側には発生しませんが、税法上一定の対価を受け取ったとみなされ「みなし譲渡所得課税」として所得税が課税されてしまうでしょう。
不動産譲渡をおこなうときは、その旨を譲渡相手に伝えておくと、未然にトラブルが防げます。

無償譲渡のデメリット②手続きが煩雑になる

空き家の譲渡では、不動産会社が仲介をおこなわないケースがほとんどです。
土地・建物の調査や贈与契約書の作成・登記に必要な書類の準備などは、基本的に譲渡者自身がおこないます。
不明な点は役所や税務署に確認を取らなければならないので、手間がかかるでしょう。
専門家に依頼する方法もありますが、その都度費用が発生します。
空き家を処分するときは、目先の利益だけでなく、トータル的なコストも考慮して処分方法を検討することが大切です。

まとめ

空き家を更地にしてから処分すると、買手が付きやすくなりますが、その分、解体費用はかかります。
解体費用を抑えたい方はそのまま売却するのがおすすめで、固定資産税が上がる心配もありません。
なかには、譲渡して空き家を処分する方法もあり、そのようなケースでは固定資産税や管理費用などのランニングコストを削減できます。