不動産売却における現状渡しとは？メリットやデメリットをご紹介

不動産を売却する際、瑕疵があると分かっていても、自力で修繕するのは難しいケースがあります。
そのようなケースでは、現状渡しという選択肢もありますが、すべてが免責されるわけではありません。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、現状渡しのメリットやデメリットについてご紹介します。

不動産を売却する際の現状渡しとは

不動産売却における現状渡しとは、現状判明している瑕疵や不具合を修繕しないまま、買主の方に引き渡す契約のことです。
売却する不動産に何らかの瑕疵があるケースでは、基本的に売主側が修繕工事などをおこなってから、買主の方に引き渡します。
しかし、売却期間や金銭的な理由などで、売主側による修繕が難しいケースもあるものです。
そのようなケースでは、瑕疵や不具合の修繕をしないで、そのまま買主の方に不動産を引き渡す「現状渡し」という選択肢があります。
現状渡しを実施する際は、買主の方に判明している瑕疵を説明したうえで、不動産売買契約書に瑕疵担保免責の条項を記載しておかなければなりません。

契約不適合責任を問われなくなる

一般的な契約では、不動産を売却して、一定期間内に雨漏りやシロアリ被害などの瑕疵が見つかり、買主が損害を被った際に、売主の契約不適合責任が問われます。
契約不適合責任とは、最初に交わした売買契約でおこなっていた説明と異なる点があった際に問われる責任です。
この責任により、買主から売主に損害賠償請求がおこなわれる可能性があります。
現状渡しでは、瑕疵を伝えて買主に納得してもらったうえで売却するため、新たに瑕疵が見つかっても契約不適合責任を問われません。
ただし、契約書に瑕疵担保免責の条項を入れておかないと、契約不適合責任は免責されないため注意が必要です。

告知義務は残る

契約不適合責任は免責になるものの、不動産の瑕疵に対する告知義務は残ります。
告知義務とは、売却する不動産に買主の不利益になりそうな瑕疵があるなら、それをすべて買主に説明しなければならないとする義務のことです。
そのため、現状渡しで売却する予定の不動産に雨漏りやシロアリ被害、そのほか買主の方の心身の安全に影響がありそうな瑕疵があるのであれば、すべて事前に説明しなければなりません。
説明を怠って引き渡しをおこなうと、現状渡しであっても売主側の責任を問われて損害賠償請求を受ける可能性があります。
また、すべての条件をクリアして現状渡しできることになっても、建物以外の家財やゴミに関しては売主が処分しなければなりません。

不動産売却における現状渡しのメリット

現状渡しで不動産を売却すると、売主だけでなく買主にもメリットが発生します。
そのため、そのメリットを重視する買主であれば、現状渡しでも抵抗なく不動産を購入してくれる可能性が高いです。
たとえば、現状渡しであれば買主は見たままの状態で、その不動産を購入できるため、引き渡し後のリフォーム計画が立てやすくなります。
また、状態が良くなく購入後にリフォームが必要な不動産であれば、通常の不動産より安価に購入できる可能性が高いです。
では、売主側が現状渡しで不動産を売却する際のメリットについても見ていきましょう。

売却にかかるコストを抑えられる

瑕疵の修繕や不動産全体のリフォームを実施してから売却しようとすると、高いコストがかかります。
その一方で、修繕やリフォームの工事にかかった費用は売却代金で回収できるとは限りません。
きれいに修繕したからといって、売り出し価格に工事費用を上乗せすると、買い手がつきにくくなり、結果的に値下げせざるを得なくなります。
現状渡しであれば、そのような修繕やリフォームのコストを抑えて、売却を進めることが可能です。
そのため、買い手がつきやすい価格で売り出すことができ、早めに買主が見つかる可能性があります。

早期売却につながる

修繕工事やリフォームを実施すると、工事が終わるまで売却できなくなります。
そのため、できる限り早めに不動産を売却して現金化したいケースには向きません。
現状渡しであれば、そういった工事をせずにすぐに売却活動をおこなえるため、売り出しを決めてから早期売却できる可能性が高いです。
工事の打ち合わせや工事業者のスケジュールなどを気にする必要もなく、余分なストレスがかかりません。

契約不適合責任が免除される

現状渡しの際に瑕疵担保免責の条項を入れておけば、告知義務を守っている限り、売主側の契約不適合責任は免除されます。
しかし、万が一の際に損害賠償請求ができなくなる瑕疵担保免責の条項を入れることを嫌がる買主の方もおり、交渉が難航するケースもあるのです。
売主と買主双方の合意が取れていないのに、勝手に瑕疵担保免責の条項を入れることはできないため、説得のための交渉に時間がかかる可能性があります。
一方で、瑕疵のある不動産を不動産会社などの宅建業者に売却する買取では、特約を入れなくても契約不適合責任が免責になるのが一般的です。
媒介契約の内容によっては、一定期間不動産が売却できなければ、自動的に買取に移行する買取保証をつけることもできます。

不動産売却における現状渡しのデメリット

現状渡しで不動産を売却するケースでは、買主にとってのデメリットが大きくなります。
リフォーム前提での購入ではないケースでは、買主は購入後すぐにでも入居して生活したいと考えているものです。
しかし、現状渡しの不動産では設備が壊れている可能性もあり、状態によっては購入後設備の入れ替えや修繕工事が必要になります。
そのため、リフォームを考えていない買主の方にとっては、このデメリットを無視できません。
さらに、買主の方だけでなく売主の方にもデメリットが発生する可能性があります。

すべての契約不適合責任が免責になるわけではない

現状渡しを選択しても、無条件で契約不適合責任が免責になるわけではありません。
契約不適合責任を免責にするためには、契約書に瑕疵担保免責の条項を記載する必要があり、そのためには買主の方と合意を形成する必要があります。
また、瑕疵担保免責の条項を盛り込んでも告知義務はなくならないため、不動産に瑕疵があるのであれば、買主の方にしっかり説明しなければなりません。
修繕やリフォームはしなくても、専門家に目視などで不動産の瑕疵の有無をチェックしてもらうホームインスペクションは実施したほうが良いでしょう。
ホームインスペクションは、売主側が自主的に実施するだけでなく、買主側から要求される可能性もあります。

売却価格が下がってしまう

現状渡しで不動産を売却する際、売却価格は一般的な相場よりも下がってしまう可能性が高いです。
不動産の瑕疵や不具合が残った状態で売却するため、基本的にそのままの価格では売れません。
また、買主側は購入後にリフォームをするケースが多く、その費用を補填する意味でも値下げを求められます。
なお、特約なしでも契約不適合責任が免責になる不動産会社による買取でも、売却価格は相場より下がる可能性が高いです。
新居の購入費用など、必要な出費を賄える金額であれば大きく損をするわけではないため、あえて相場よりも低い価格で売り出して購入希望者の興味をひく方法もあります。
価格を安くすれば、その分早い段階で不動産を売却できる可能性が高まるでしょう。

まとめ

現状渡しは、不動産の瑕疵や不具合を修繕しないまま売却して引き渡すことです。
そのまま引き渡すメリットは、修繕やリフォームのコストがかからず、早期売却できる点にあります。
一方で、すべての責任が免責されるわけではなく、売却価格も下がる点には注意が必要です。