不動産の相続登記義務化の背景とは？相続したくない場合の選択肢も解説

不動産の相続登記は、2024年4月から義務化されており、登記しなかった場合の罰則もあるため注意が必要です。
義務化されている相続登記の内容や他の選択肢を把握しておくと、相続した土地を適切に扱うのに役立ちます。
そこで今回は、不動産の相続登記が義務化された背景と内容、相続したくない場合の選択肢について解説します。

不動産の相続登記が義務化された背景

不動産の相続登記義務化が必要となった背景には、社会問題と相続人のリスクの両方が関係しています。
ここでは、不動産の相続登記義務化が必要となった背景を3つの側面から解説します。

所有者不明土地の問題

所有者不明土地とは、登記簿を調べても所有者が判明しない土地、もしくは連絡が付かない土地のことです。
相続登記がおこなわれないと、土地の所有者は亡くなった方のままの状態になり、所有者不明土地が発生します。
所有者不明土地は、公共事業や復興事業などを進めるうえでの妨げです。
また、放置された土地は、不法占有やゴミの不法投棄のリスクが高く、地域の環境や治安を脅かします。
国土交通省調査によると、国内の所有者不明土地は国土の24％にのぼるとされており、深刻な社会問題となっています。
この問題を解決するために、相続登記義務化がおこなわれました。

メガ共有地問題

相続登記をしていない土地のなかでも、事情が複雑なのが、メガ共有地です。
メガ共有地とは、土地の相続登記されていない状態のまま代替わりが何代も続いた結果、土地の相続人が数十人に広がった状態を呼びます。
民法では、共有地に対する変更行為や管理行為は、共有者全員の同意が必要とされています。
そのため、メガ共有地は管理や処分をしたくても、できない状態になりやすいです。
メガ共有地でも、上記で述べた空き地の問題が起こりやすく、社会問題となっています。

相続人のリスク

不動産の相続登記をしないことは、社会問題になっているだけでなく、相続人のリスクにもつながります。
相続登記をしていないと、相続人は土地の名義上の所有者にならないため、土地の売却や担保提供などができません。
また、相続人が複数いる場合、1人が共有持分を勝手に売却しても、他の相続人は権利の主張ができません。
共有持分の売却や担保提供などにより、土地の権利関係に第三者が加わり、状況がさらに複雑化するケースもあります。

不動産の相続登記義務化の内容について

法改正により、2024年4月から相続登記の申請義務化がおこなわれています。
これまで相続登記を申請するかは任意でしたが、現在は義務化に変更され、罰則もあるため注意が必要です。
ここでは、不動産の相続登記義務化について、義務化の概要と救済措置、罰則に分けて解説します。

不動産の相続登記義務化の概要

相続登記とは、相続した不動産の名義を亡くなった方から相続人に変更することを指します。
具体的には、登記名義人の氏名または名称、住所変更の登記が義務付けられています。
法改正後に相続した不動産については、相続を知った日から3年以内に相続登記をおこなうことが必要です。
法改正前に相続した土地については、義務化の施工日から3年以内の2027年4月1日までに登記をしなければいけません。
相続登記は、戸籍謄本などの必要書類を集めたうえで法務局に申請します。
手続きが複雑な場合は、司法書士などの専門家に手続きを依頼できます。

不動産の相続登記をしなかった場合の罰則

期限内に不動産の相続登記をしなかった場合の罰則は、10万円以下の過料です。
ただし、期限内に相続登記ができない正当な理由がある場合は、過料が免除されることがあります。
正当な理由として認められる事情の例は、以下のとおりです。

●相続人が多数で資料の収集に時間がかかる
●遺言の有効性が争われている
●相続登記申請義務者が重病である
●相続登記申請義務者に生命・心身の危険が及んでいる
●経済的な事情で登記申請費用を負担できない

これ以外のケースでも、法務局の登記官の判断により、期限内に相続登記ができない正当な理由としてみなされる可能性はあります。

相続登記がすぐにできない場合の救済措置

複数の相続人がいる不動産の場合、連絡が取れない相続人がいたり、遺産分割協議がまとまらなかったりするケースがあります。
その場合、期限の3年以内に相続登記をすることが難しい場合もあるでしょう。
相続登記がすぐにできない場合の救済措置として、相続人申告登記が創設されています。
相続人申告登記とは、不動産の相続開始と自分が相続人である旨を申し出るだけで、相続登記義務を履行できるものです。
書面のほか、オンラインでの申し出も可能で、押印や電子署名も必要ありません。
相続人が複数いる場合も、単独の申し出が可能であり、申し出をした方だけが登録義務を履行したことになります。
ただし、相続人申告登記では不動産の所有権は取得できません。
不動産を売却したり担保にしたりする場合には、正式な相続登記が必要なため、注意しましょう。

不動産を相続したくない場合の選択肢

不動産を相続したくない場合には、相続土地国庫帰属制度を選択できます。
ここでは、相続土地国庫帰属制度の概要や条件、負担金について解説します。

相続土地国庫帰属制度の概要

相続土地国庫帰属制度とは、簡単にいうと相続した土地の所有権を放棄する選択肢を指します。
一定の条件を満たした土地であれば、法務局に申請した後、審査を経て国庫に帰属させられます。
この制度が制定されるまでは、不動産を相続したくない場合の選択肢は相続放棄しかありませんでした。
相続放棄では放棄する財産の選択はできず、不動産以外のほかの財産もすべて放棄する必要がありました。
一方で、相続土地国庫帰属制度を利用すると、預貯金などの財産は相続しつつ、相続したくない土地だけを手放すことが可能です。

相続土地国庫帰属制度の条件

すべての土地が相続土地国庫帰属制度を利用できるわけではなく、この制度を利用するためには法務大臣による承認が必要です。
承認される条件の例として、以下が挙げられます。

●建物のない更地
●境界が明らかな土地
●土壌汚染がない土地
●所有権の紛争などがない土地

また、申請する土地が共有地である場合は、共有者全員が一斉に申請する必要があります。

相続土地国庫帰属制度の負担金

相続土地国庫帰属制度を利用する場合は、負担金を支払わなければいけない点には注意が必要です。
負担金は土地を手放した後の土地の管理費用として請求されます。
種目ごとに、管理に要する費用が計算されますが、固定資産税の10年分が目安の金額といわれています。
相続土地国庫帰属制度の申請の前に、相続登記を済ませておく必要がある点にも注意しましょう。
土地を所有しつづけることと、手放すことには、どちらもメリット・デメリットがあります。
相続土地国庫帰属制度を利用する前に、慎重に検討してから決めることをおすすめします。
また、手続きのための準備を始める前に、まず共有者全員の意思を確認しておくと、その後がスムーズです。

まとめ

不動産の相続登記が義務化された背景には、所有者不明土地やメガ共有地の増大などの社会問題が挙げられます。
不動産の相続登記義務化の主な内容は、相続を知った日から3年以内に土地の名義変更をおこなうものです。
相続したくない土地がある場合は、法務大臣による承認を受けたうえで国庫に帰属させる、相続土地国庫帰属制度の利用も検討できます。