共有名義の不動産は勝手に売却可能？トラブルが発生した場合の対処法も解説

親から不動産を相続して、他の兄弟姉妹と共有名義になるケースは少なくないかもしれません。
しかし、共有名義の不動産を勝手に売却されてしまうトラブルを耳にして、どのように取り扱えば良いのか悩んでいる方もいらっしゃるかと思います。
そこで今回は、共有名義の不動産を勝手に売却することは可能かに加えて、トラブルが発生した場合の対処法についても解説します。

共有名義の不動産を勝手に売却するのは可能なのか？

共有名義とはどのような状態なのか、と疑問の方もいらっしゃるでしょう。

共有名義

共有名義とは、複数の所有者が共同で名義を持つ不動産を指し、共有名義の不動産全体を無断で売却すれば、法的に問題となります。
また、具体的にいうと、土地やマンション、一戸建てなど、1つの物件を複数人で所有している状態を指すのです。
共有者それぞれには共有持分の割合があり、共有持分の名義人は共有持分権者と呼ばれます。
そして、不動産は現金とは異なり物理的に分割できないため、相続時に共有するケースが多いです。
そのほかにも、実家を兄弟姉妹で、共有名義にする場合もあります。
さらに、マイホーム購入時の夫婦での共有名義や、二世帯住宅を親子で共有名義するケースもあるのです。

共有者の権利と同意の範囲は？

主に共有者の権利と同意の範囲は、3つの行為によって分かれていて、「保存行為」「管理行為」「処分行為」です。
先述したように不動産を共有している場合、勝手に売ったり、処分したりできません。
しかし、物件の状態を維持するなどの保存行為であれば単独での行動が認められており、老朽化した建物の修復や不法占拠者の排除などが、該当します。
また、管理行為には過半数の同意が必要となっています。
管理行為とは、物件を適切に管理したり改善したりするための行為で、短期の賃貸借契約やリフォームなどが該当します。
そして、処分行為では民法251条1項により、全員の同意が必要です。
処分行為とは物件に変更を加える行為であり、共有不動産の売却や解体をする際には、全員の同意が必要なのです。

自分の持分については勝手に売却可能？

自分の持分については、他の共有者の同意を必要とせず、単独の売却が可能です。
共有者は、不動産全体に対しては限定された権利しか持ちませんが、自分の持分に関しては完全な権利を行使できる点が認められています。
たとえば、親から相続した土地を姉妹がそれぞれ半分ずつ共有している場合、妹は自分の持分については、他の共有者の同意なしに第三者に売却することができるのです。
ただし、自分の持分と思っていた部分が、実は全体で共有している部分だったという万が一の事態が発生する可能性は考えられます。
そのため、単独での売却は可能ですが、他の共有者への事前の確認をおすすめします。
共有部分の確認や、共有名義の不動産売却にお困りの方はぜひ弊社へご相談ください。

共有名義の不動産を勝手に売却した場合に起こるトラブル

共有者が自分の持分を勝手に売却した場合、新たな買主がその持分の共有者となるため、他の共有者の観点から、第三者と不動産を共有している状態となります。
以上をふまえて、共有状態で起こるトラブルについて解説していきます。

自分が住んでいる場合は家賃を請求される可能性がある

購入した持分の割合に応じて、家賃を請求される可能性があります。
たとえば、共有不動産を家賃16万円で貸し出している場合、買い取った買主が家賃半分の8万円を請求してくるおそれがあるのです。
また、共有者の一人が居住している場合でも、合意がなければ、他の共有者に対して家賃を支払わなければなりません。
なお、兄弟や親族間などで不動産を共有している場合は、家賃の支払いを求められるケースは少ないでしょう。
しかし、他人の場合は家賃の支払いを求められる可能性が高いため、注意が必要です。

共有物分割請求訴訟を起こされる

新たに加わった購入者が、共有物分割請求訴訟を起こす可能性があります。
共有物分割請求訴訟とは、他の共有者に対して共有状態を解消するよう求める法的手続です。
訴訟の結果、最終的に裁判所が共有不動産の分割方法を決定します。
不動産のように分割が難しい場合、裁判所は通常、換価分割として持分の割合に応じて分配する方法か、代償分割として一方が他の共有者の持分を買い取る方法を指示します。
また、訴訟に至った場合、分割方法は自分で選択できないため、思い入れがあっても手放さなければなりません。

不当に安い金額で売却を迫られる

共有者の一人が共有持分を投資家などの第三者に売った場合、新たな共有者から不当に低い価格で売却を強要されるおそれがあります。
すべての共有持分を買い取り、不動産を単独名義にすれば、通常の不動産と同様に相場価格で売却できる可能性が高いです。
そのため、他の共有者に自分の持分を譲渡するよう要求してくるケースがあるのです。

不当に高い金額で買い取りを迫られる

共有持分を買い取った購入者が、高額で買い取るよう要求してくるケースがあります。
共有不動産の保存行為は、共有者の一人でも実行できますが、管理行為には過半数以上の共有者の同意が必要であり、処分行為にはすべての共有者の同意が必要です。
共有者が兄弟姉妹や親族など、血縁関係者であれば比較的合意を得やすいですが、他人の場合は何かと反対されるおそれがあります。
購入者から持分を買い戻せば、第三者との共有状態が解消され、管理や処分の行為も自由におこなえます。
ただし、共有持分の購入者が購入時の金額よりも高い価格でなければ、買い戻しに応じない可能性もあるため注意しましょう。

無断で敷地内に侵入される

共有持分の購入者が、許可なく物件の敷地内に出入りするのも、よくあるトラブルの1つです。
血縁関係のない第三者であっても、持分を所有している限り、共有部分への出入りの制限はできません。
また、共有部分を勝手に利用するケースもあります。
共有持分の購入者が物件を使用している場合は、共有者として使用料を請求できます。
しかし、交渉は精神的な負担が大きく、最終的な解決策を見いだせない可能性もあるでしょう。

共有名義の不動産を勝手に売却された場合の対処法

勝手に売却されてしまった場合、トラブルを未然に防ぐため、どのように対処したら良いのでしょうか。
その対処法について解説していきます。

不動産を手放したくない場合の対処法

まず、不動産を手放したくない場合にできる対処法として挙げられるのが、買い戻しという方法です。
ただし、買主の目的が高額転売だった場合、相場よりも高い価格を提示される可能性がある点には注意が必要です。
そのため、法外な価格での買い取りを防ぐためにも、事前に相場を把握しておくと良いでしょう。
また、法外な価格を提示された場合は、安易に応じずに、弁護士に相談して共有物分割請求訴訟を起こす方法もあります。
なお、共有物分割請求訴訟を起こす際は、最終決定権が裁判所になるため、弁護士に相談し、慎重に検討する必要があります。
そもそもどういった経緯で依頼したら良いのかや、共有名義の不動産を売却したいがどのように動いたら良いかわからないという方についてはお気軽に弊社へご相談ください。

不動産を手放しても良い場合の対処法

まずは共有名義者全員に不動産全体を売却できないかの提案が必要になってきます。
その後、全員の了承が取れて、共有不動産が無事に売却された後は、持分割合に応じて代金を分配します。
また、不動産全体の売却は、自分の持分のみを売った場合よりも高値で売れる可能性があるため、交渉のしやすさも上がるでしょう。
なお、新たな共有者に不動産全体の売却を提案しても受け入れてもらえない場合は、自分の持分のみを売って、共有状態を解消するのも一つの方法としてあるので覚えておくと良いでしょう。

まとめ

不動産全体の共有の持分については限定された権利しか持てませんが、自分の持分に対しては権利が認められるため、単独判断での売却が可能です。
ただし、共有名義の不動産に関しては、家賃の請求や共有物分割請求訴訟を起こされるなどのトラブルが発生する可能性があります。
そのため、後々のトラブルを避けるためにも、必ず他共有者への確認をおこなった方が良いでしょう。
なお、勝手に共有名義の不動産を売却されてしまった場合は買い戻しという方法もありますので、検討してみると良いでしょう。
共有名義の不動産の売却を検討しているが不安に思われたり、疑問点があったりする方はぜひお気軽に弊社へご相談ください。