共有名義不動産の売却方法は？売却時の必要書類やポイントを説明

共有名義の不動産とは、土地や建物などの所有権を複数人で持っている状態のことを指します。
そんな共有名義の不動産を売却する際は、所有者が複数人いるため、いくつかの問題が発生する可能性が単独名義の不動産と比較して高いです。
そこで今回は、共有名義の不動産の売却方法や必要書類と流れに加えて、スムーズに売却するためのポイントについて解説していきます。

そもそも共有名義の不動産は売却できる？売却方法についても解説

そもそも、共有名義の不動産であっても売却は可能です。
冒頭でも話したように、共有名義の不動産とは、複数人で所有している不動産のことを指します。
そして、共有者はそれぞれの持分割合に応じて不動産を所有しているのです。
そんな共有名義の不動産を売却する方法を解説していきます。

売却方法①全員の同意を得て不動産全体を売却

まず、原則として不動産全体を売却するためには、共有者全員の同意を得ることが必要になってきます。
この方法では、比較的に相場通りの価格で売却しやすいです。
ただし、売却額は持分割合に応じて分配する必要があります。
たとえば、持分割合が「夫が60%」「妻が40%」、売却額が1000万円の場合、夫が600万円で妻が400万円の分配になります。
そのため、事前に持分割合を確認しておくと、売却額にたいしてのトラブルを減らすことができるでしょう。

売却方法②自分の持分のみを売却

先述したように、不動産全体を売却する場合は共有者全員の同意が必要ですが、自分の持分のみを売却する場合は違います。
自分の持分のみを売却する場合は、自分の判断だけで売却することができるのです。
ただし、単独名義の不動産と比べて、売却価格が相場より低くなりやすい点には注意が必要です。
また、一般的に通常の不動産会社では共有名義の不動産の売却を取り扱っているところが少ないため、専門の買取業者に依頼するケースが多い点も覚えておきましょう。
そして、個人の判断だけで売却できるとはいえ、後々のトラブルを避けるため、事前に他の共有者に連絡しておくことをおすすめします。
弊社では、共有名義の不動産売却と買取を取り扱っております。
お客様にご安心いただけるよう、真摯に売却を進めさせていただきますので、どんなことでもお気軽にご相談ください。

売却方法③リースバックを利用する

共有者から不動産全体の売却に同意が得られない場合は、リースバックを提案するのが一つの方法です。
リースバックとは、一度不動産会社に家を売り、その後賃貸契約を結ぶことで、元の家に住み続ける方法です。
家賃の支払いが必要にはなりますが、不動産を現金に変換することができるのと、思い出の家に住み続けることができます。
ただし、リースバックをおこなうためには、必ず共有者全員の同意が必要になります。
そのため、リースバックをする上で得られるメリットと注意点、そして他の共有者の状況を考慮し、しっかりと話し合った後でリースバックをおこなうかの決断が必要です。

共有名義の不動産を売却するときの必要書類と流れ

共有名義の不動産を売るときの必要書類は、通常の不動産売却とほぼ同じですが、共有者全員分が必要な場合があります。
そのため、共有者が多かったり、遠方に住んでいる場合は時間がかかることがあります。
必要書類を把握して、早めに準備を進めることが大切です。
続いて、売却をスムーズに進めるための必要書類と流れを解説します。

必要書類①不動産に関する書類

登記済権利証・登記識別情報
不動産の登記完了時に交付される書類で、所有者であることを証明します。
2006年以前は登記済権利証、それ以降は登記識別情報（12桁の英数字）が発行されています。
境界確認書・土地測量図
境界確認書は隣地との境界を明確にする書類で、土地測量図は地番や面積などを記載した書類です。
これらがないと境界が証明できず、トラブルの原因となります。
とくに、建てられてから時間が経っている家の場合、これらの書類が紛失しているケースがあり、その場合は再発行が必要です。

必要書類②共有者全員が用意する書類

以下の書類を共有者全員が用意しなければなりません。

●実印
●印鑑証明書
●身分証明書
●住民票

全員分の実印が押され、契約書に署名されなければ売却できません。
また、紛失している場合は前述したように早めに再発行の手続きをおこないましょう。
代理手続きの場合は委任状も必要です。

共有名義不動産を売却する際の流れ

1.共有者の把握
共有者が誰かを明確にすることが重要です。
相続などで共有者が増えることがあるため、登記事項証明書で確認しましょう。
2.まとめ役を決める
共有者が多い場合、全員の同意を得るのは難しいです。
そのため、意見をまとめる役割が必要です。
不動産の知識がある専門家にまとめ役を依頼するのが望ましいです。
3.費用の負担割合を決める
不動産売却には仲介手数料、測量費、抵当権抹消費用、印紙税、登録免許税、譲渡所得税などの費用がかかります。
これらの費用の負担割合を決めておきましょう。
4.最低売却価格を決めて売却活動を始める
売却価格のほかに最低売却価格も設定しましょう。
これにより、売却後のトラブルを防ぐことができます。
売買契約や重要事項説明、代金決済時には共有者全員が立ち会う必要がありますが、委任状を用意することで手続きを委任できます。
5.確定申告をおこなう
不動産売却で利益が出た場合は、所得税と住民税を支払うために、共有者全員が個別に確定申告が必要です。
居住用財産の売却で条件を満たす場合、確定申告することで、譲渡所得税から3,000万円まで控除できる制度も利用できます。

共有名義不動産を売却するときの4つのポイント

最後に、共有名義不動産を売却する際のポイントを解説します。

ポイント①最低売却価格を決める

共有名義不動産の売却で重要なポイントは、最低売却価格を決めることです。
トラブルの原因として、同意のない売却や金銭が関わることが挙げられます。
特に金銭面では、高額で売りたいという意図からトラブルが発生しやすく、売却後に売却額の少なさで問題が生じることがあります。
これを防ぐために、最低売却価格をあらかじめ決めておきましょう。
不動産売買では値下げ交渉が一般的ですが、交渉に慣れていない場合や購入希望者が現れない場合、大幅な値下げを求められることがあります。
最低売却価格を設定しておくことで、それ以下の価格で売ることを防ぎ、金銭トラブルを予防できます。
共有名義者と不動産会社と相談しながらしっかり決めることが重要です。

ポイント②窓口係を決めておく

共有者全員で意思統一を図るためには、意見をまとめる調整役が必要です。
しかし、土地建物に関する知識、幅広い実務経験、法律、関連者との調整力が求められます。
さらに、土地家屋調査士や税理士、弁護士との連携、隣接地所有者との境界問題、家屋の解体業者の手配や行程管理など、多くの対応が求められます。
そのため、経験豊かな不動産業者に依頼するのが得策です。

ポイント③あらかじめ費用負担割合を決める

費用の負担割合は、原則として持分割合に応じて応分することをおすすめします。
特別な事情がない限り、持分割合以外の方法で配分することは揉める原因となるため避けましょう。
一時的に窓口担当者が立て替えた場合でも、後で応分負担するルールを明確にしておくことが重要です。
また、オーバーローンとなっている場合、不動産売却が難しくなります。
売却前におおまかな売却価格とローンの残債を把握し、オーバーローンでないか確認しましょう。

ポイント④委任状による代行売却を活用する

売買契約、重要事項説明、代金決済などの場面では、共有者全員の立ち会いが必要になります。
しかし、仕事の都合や遠方に住んでいるなどの理由で立ち会えない場合もあります。
そんな時は、売却に合意していることを前提に、出席可能な共有者に委任状を出して手続きを委託することが可能です。

まとめ

共有名義不動産を売却する方法として、共有者全員の同意で全体を売却、自分の持分のみを売却、リースバックを利用するなどの方法があります。
そして売却の際には、最低売却額を決める、調整役を決める、費用負担割合を事前に決める、委任状による代行売却を活用するなどのポイントをおさえることが重要です。
また、必要書類を準備し、共有者全員の同意を得ることがスムーズな売却の鍵となります。