共有名義の空き家を解体する方法とは？注意点や負担する費用の割合も解説！

空き家を放置していると、さまざまなリスクが生じるため、使わない場合は早めに解体したほうが良いでしょう。
ただし、空き家が共有名義の場合は、手順などが通常とは異なります。
そこで今回は、共有名義の空き家を解体する方法や注意点を解説します。
費用の相場や、負担する費用の割合なども解説しますので、共有名義の空き家を所有されている方はぜひご参考にしてください。

共有名義の空き家の解体におけるポイント①解体する方法

解体したい空き家が共有名義の場合は、通常と同じ方法で手続きを進められません。
共有名義の不動産では、所有者が単独でできる行為が限られており、解体も自由にはできないからです。
そこで、まず共有名義の不動産に対して所有者ができる行為について、確認しておきましょう。

共有名義の不動産に対して所有者ができる行為とは

不動産が共有名義の場合は、行為によって共有者の同意が必要です。
とくに、建物の増改築や解体、不動産の売却などの変更行為は、共有者全員の同意を得なくてはなりません。
空き家を解体したいときも、共有者全員の同意を得る必要があるので、独断でおこなわないように注意しましょう。
なお、共有名義の不動産に対する行為のなかには、共有者全員の同意を得なくても可能なこともあります。
たとえば、共有名義の不動産を貸すなどの管理行為は、過半数の同意があれば実行できます。
そして、建物の修理や不法占拠者への対応などの保存行為は、単独で実行可能です。

共有名義の空き家を解体する方法とは

先述のとおり、共有名義の空き家を解体する際は、共有者全員の同意が必要です。
全員の同意を得ることができれば、そのあとは通常と同じく、依頼する業者を決めて解体を進められます。
ただし、共有者の人数や間柄によっては、全員の同意を得るのに手間や時間がかかるかもしれないので注意が必要です。
不動産を共有にするきっかけはさまざまで、たとえば夫婦や親子で購入資金を出し合ったケースや、複数の相続人が1つの不動産を相続したケースなどがあります。
夫婦や親子の場合は連絡を取りやすいので、空き家の解体に納得してもらえれば、同意を得ることは難しくないでしょう。
一方、複数の相続人が1つの不動産を相続した場合は、疎遠な共有者と連絡が取れず、同意を得られない可能性があります。
また、共有者が亡くなっている場合も、注意しなくてはなりません。
この場合は、相続人が新たな共有者になっているため、その方の同意を得る必要があります。
共有者が亡くなっても人数が減るわけではなく、相続人の人数によっては共有者が増える可能性もあるので、注意しましょう。

共有名義の空き家の解体におけるポイント②解体する際の注意点

解体したい空き家が共有名義の場合、通常と異なるのは方法だけではありません。
共有名義の不動産は、注意点をしっかり押さえておかないと、トラブルが起きたりスムーズに手続きが進まなかったりする可能性があります。
そこで、とくに押さえておきたい注意点を3つ解説していきます。

注意点1：独断でおこなわない

先述のとおり、共有名義の空き家を解体する際は、共有者全員の同意が必要です。
反対する共有者がいる場合は、空き家を解体できません。
勝手に解体してしまうと、トラブルが発生する可能性があります。
場合によっては、損害賠償を請求されるかもしれないので、注意点として覚えておきましょう。
反対する共有者がいるときは、解体の必要性をていねいに説明して、理解を得ることが大切です。
たとえば、空き家は放置していると老朽化が急速に進みます。
空き家が老朽化すると、使用や売却ができない状態になったり、損壊して近隣に迷惑をかけたりすることが懸念されます。
老朽化をできるだけ防ぐためには、定期的に空き家へ行って管理をしなくてはならず、手間や時間がかかるでしょう。
このように、空き家にはさまざまなリスクや負担が生じるので、使う予定がない場合は解体したほうが良いことを説明すると、理解を得やすいと考えられます。
ただし、空き家を解体すると固定資産税の軽減措置を受けられなくなり、税額が上がる可能性があります。
そのため、土地を使用する予定がない場合は、売却も検討してみましょう。

注意点2：時間がかかる可能性がある

共有者全員の同意を得るまでには、時間がかかるかもしれません。
共有者が多い場合は、全員と連絡を取り、説明して同意を得るだけでも、それなりの時間が必要でしょう。
また、反対者がなかなか納得してくれないと、長期化する可能性もあります。
そのため、空き家の解体を進めるときは、時間の余裕を持って取り組むことが大切です。
可能であれば、解体工事にかかる費用の見積もりを取っておくと、共有者への説明がスムーズに進む可能性があります。

注意点3：建物滅失登記はすみやかにおこなう

登記してある建物がなくなった場合は、建物滅失登記が必要です。
共有名義の不動産でも、建物滅失登記は単独でおこなうことができ、共有者の同意は不要です。
建物がなくなってから1か月以内に申請しなくてはならないので、空き家を解体したら、すみやかに法務局で手続きをおこないましょう。

共有名義の空き家の解体におけるポイント③解体費用と負担割合

先述した方法や注意点を押さえていれば、共有名義の空き家でも問題なく解体できるでしょう。
ただし、空き家の解体には高額な費用がかかるので、共有名義の場合は、費用の負担割合についても考える必要があります。
まず、空き家の解体費用の目安を確認してみましょう。

空き家の解体にかかる費用の目安

空き家の解体費用の相場は、構造によって異なります。
一般的な費用の相場は、以下のとおりです。

●木造：1坪あたり4～5万円
●軽量鉄骨造：1坪あたり6～7万円
●鉄筋コンクリート造：1坪あたり7～8万円

たとえば、一般的な広さである30坪の木造住宅を解体する場合、費用の目安は120万～150万円ほどです。
このように、解体費用は100万円以上かかることが一般的で、固い構造の建物であるほど解体費用は高くなります。
空き家の場合は、自治体から補助金が出る可能性があるので、制度の有無や要件を確認しておきましょう。

共有名義の空き家を解体する際の費用の負担割合

先述のとおり、空き家の解体には高額な費用がかかります。
共有名義の空き家には複数の共有者がいるので、費用は全員で負担することが一般的です。
その場合は、どのような方法で割合を決めれば良いのでしょうか。
解体費用の負担割合を決める方法は、明確には定められていませんが、民法には「共有物の管理行為において、持分割合に応じた費用を負担する」との規定があります。
この法律上のルールを基準にして分けると、全員が納得しやすいと考えられます。
例として、空き家の持分割合が「Aさん50％、Bさん30％、Cさん20％」で、解体費用が150万円だったケースの負担割合を計算してみましょう。
民法の規定にしたがって分けると、このケースでそれぞれが負担する金額は、「Aさん75万円、Bさん45万円、Cさん30万円」です。
もちろん、全員の同意が得られるのなら、1人が負担する方法や何人かが負担する方法でも問題ありません。
しっかりと話し合い、全員が納得できる方法で費用を分けましょう。

まとめ

共有名義の空き家を解体するときは、共有者全員の同意が必要です。
独断で解体を進めてしまうと、トラブルになるかもしれないので注意しましょう。
解体費用は高額になるので、負担割合も共有者としっかり話し合い、全員が納得できる方法を選択しましょう。