共有名義で不動産を相続する際のメリットとは？問題点も解説

共有名義の不動産を相続したいと考えている方のなかには、登記の問題や売却時の同意の件など、不安に思われている方がいらっしゃるのではないでしょうか？
しかし、共有名義の不動産を相続する際にはメリットがあり、問題についても回避する方法を事前に知っておくことで大きな問題にはなりにくいのです。
そこで今回は、そもそも共有名義で不動産を相続するとはどういうことなのかと、そのメリット加えて、家や土地などの不動産を共有名義で相続した際に発生しやすい問題点とその問題を回避する方法について解説いたします。

共有名義での不動産相続とは何？

そもそも共有名義とは、1つの不動産を複数人が所有する状態を指します。
そして、「共有名義での不動産相続」とは、複数の相続人が家や土地などを継承し、1つの不動産に複数名の名義人がいる状態です。
そんな共有名義での不動産相続にはメリットがあり、それが相続する人との間の公平さを確保できるといった点です。
民法で定められている法定相続分の割合は、公平を図るために設けられているため、基本的には法定分での共有にすれば、不平不満が出にくくなります。
なお、遺産分割協議が難航すると、相続登記がなされないまま時間が経過し、跡取りの一人が亡くなって次の継承が発生してしまう場合もあります。
登記をおこなえば、落ち着いて遺産分割協議を進めることが可能です。

共有名義での相続登記

共有名義で不動産を承継する場合でも、単独名義の場合と同様に、相続登記が必要です。
2024年4月から、不動産を継承した際の登記申請が義務化されており、継承したら必ず登記申請をしなければなりません。
登記申請には、亡くなった方と継承する方の戸籍謄本や住民票などの書類を揃えて、申請書とともに法務局に提出します。
自分で登記をおこなうことも可能ですが、手続きが複雑で必要書類を揃えることが大変なため、司法書士に依頼するのが一般的です。
相続登記が完了すると、亡くなった方から名義人が変更され、全員に登記識別情報通知書が発行されます。
登記申請の具体的な方法や義務化については、詳細なガイドを参照してください。

共有名義の持分割合

複数人で継承する際には、「持分割合」を決める必要があります。
持分割合とは、誰がどのくらいの割合で不動産を所有するかを示すものです。
遺言があれば遺言に従い、遺言がない場合は法定分に基づいて持分割合が決まります。
たとえば、世帯主が亡くなり、妻と子1人が家を継承する場合、法定分では母親が1/2、子が1/2の割合で継承するのが基本です。
ただし、継承する人数が増えるほど、持分割合についてのトラブルが生じる可能性が高まります。
法定通りに分けない場合は、「誰がどれくらいの持分を持つか」を継承する人同士で話し合い、その内容を遺産分割協議書にまとめる必要があります。

共有名義で不動産を相続する問題点

共有名義で家を継承する際には、以下のような問題が生じる可能性があります。

●遺産分割協議がまとまらない
●共有者全員が同意しなければ売却・活用できない
●固定資産税や管理費などの負担で揉める
●新たな相続によってさらに持分が複雑になる

それぞれの問題について解説していきます。
「遺産分割協議がまとまらない」ですが、継承する財産が亡くなった方の自宅のみであり、複数の跡取りがいる場合、持分割合を決める際に揉めるケースが多いです。
遺言がない場合は基本的に法定分で分けますが、法定分に従わない場合は継承する方同士で遺産分割協議をおこないます。
寄与分とは、亡くなった方の財産の維持や、管理に貢献した方に与えられるものです。
たとえば、亡くなった方を介護したり、同居していた親族などが該当します。
特別受益とは、亡くなった方が生前に特定の跡取りに対して、他の方よりも多くの資金や資産を提供していた場合に考慮されます。
たとえば、一人だけが多額の生活費やマイホーム資金を受け取っていた場合です。
遺言があっても、遺留分を主張する方がいると、遺言通りに進まず、協議が長引くケースがあります。
遺留分とは、民法で最低限保証されている割合で、配偶者と子、父母に対して請求する権利が認められています。
2つ目が「共有者全員が同意しなければ売却・活用不可」な点です。
共有名義の不動産の場合、共有者全員の同意を得なければ売却や活用ができません。
共有者の一人でも反対すると、売却や活用が困難になります。
また、売却する場合には、継承する全員の記名押印が必要で、手続きが煩雑になります。
3つ目が、固定資産税や管理費などの負担で揉めるケースです。
共有名義の家に誰かが住む場合、その人が固定資産税や管理費を負担するケースが多いですが、空き家の場合は負担の分担で揉めるケースがあります。
持分割合に応じて負担するのが一般的ですが、支払いをしない人がいると、他の共有者が負担する必要があります。
4つ目が、新たな相続により、さらに持分が複雑になるケースです。
共有名義の不動産で共有者の一人が亡くなると、その持分が次の跡取りに引き継がれます。
たとえば、父の不動産を母と息子で共有していた場合、息子が亡くなるとその持分は息子の妻と子どもに引き継がれます。
このように世代交代が進むと共有者の数が増え、権利関係が複雑化することが考えられるでしょう。
結果として、共有者が誰か分からなくなり、連絡が取れず不動産の管理が困難になる場合が多いです。
不動産の共有持分のみを売却することも可能ですが、これにより赤の他人と共有者になる可能性も生じます。

共有名義での不動産相続を回避する方法

共有名義で継承する際にトラブルが発生しやすいのは、不動産が物理的に分割できない財産であるためです。
こうしたトラブルを回避するために、以下のような方法があります。
まず、代償分割の方法が挙げられます。
これは、一人が不動産を取得し、他の相続人にはその代償として現金を支払う方法です。
たとえば、評価額が3000万円の家を継承した場合、家を一人が継ぎ、他の二人にそれぞれ1000万円ずつ支払うと、公平に1000万円分の財産を受け取れます。
財産が家のみで跡取りが複数いるケースや、跡取りの一人がその家に住んでいる場合に利用されるケースが多いです。
次に、換価分割の方法もあります。
これは、承継した家を売却し、その売却で得た代金を相続割合に応じて分ける方法です。
財産が家のみで、家と現金などを含めた財産がうまく分割できない場合や、複数の跡取りがおり、誰もその家に住まない場合に用いられます。
現金化することにより、1円単位で分割することができ、売却代金を公平に分けられるため、最もトラブルを避けやすいのが特徴です。
通常は、一人が代表して売却手続きを進めると、手間が省けます。
また、土地に関しては分筆の方法もあります。
建物は分割できませんが、土地は分筆することが可能です。
たとえば、300㎡の土地を3人で分割する場合、100㎡ずつに分けてそれぞれ継承できます。
分筆すると、各人が自由に土地を利用できるため、トラブルを避けやすいです。
ただし、土地の価値が下がる場合や、分筆後の土地の条件（接道、方角など）が異なるために、公平に分けるのが難しい場合もあります。
最後に、リースバックの方法も考えられます。
リースバックとは、家を売却して得た売却代金を各人で分け、その後、売却した家に賃貸物件として住み続ける方法です。
これにより、代償分割と換価分割の問題を一度に解決できます。
一人がその家に住み続けたいが、代償金を支払う資力がなく、その後、住み続けたい方が家を賃貸として借りると、家を失わずに済み、他の方も公平に財産を受け取れます。
リースバックは、代償分割と換価分割の問題を一度に解決する有効な手段です。
状況に応じて、これらの方法を適切に利用することで、トラブルを避け、手続きをスムーズに進められるでしょう。

まとめ

共有名義による相続トラブルを避けるためには、家の市場価値を事前に把握しておくことが重要です。
これにより相続人全員が納得し、円滑に手続きを進められます。
また相続時の問題を限りなく減らすために、些細な疑問でもご相談していただけますと解決方法を提示できるかもしれませんので、お困りの方はぜひ一度お気軽に弊社へご相談ください。