不動産相続では、複雑な手続きが必要になるため、相続人同士でトラブルが起きることがあります。
とくに、平等に分けようとしたケースや名義変更ができていなかったケースでは、トラブルが起きやすいので注意が必要です。
そこで今回は、不動産相続のトラブルについて、3つのケースや解決策をご紹介します。

不動産相続人でトラブルになるケース

不動産相続のトラブルとしてよくあるのは、相続人同士の揉め事です。
事前に対策しておかないと、相続後の関係が悪化してしまうでしょう。
不動産相続をスムーズに進めるためにも、代表的なトラブル事例を確認しておく必要があります。
相続人同士で起こるトラブル事例は、以下の3つが代表的です。

同居の相続人と他の相続人で意見がまとまらない

誰が親の不動産を相続するかといった問題は、不動産相続で起こりやすいトラブルのひとつに挙げられます。
たとえば、生前に親と長く同居していた方がいるケースでは、財産の維持に寄与したとして自宅の相続を望む可能性が高いでしょう。
このような主張があったときに、貢献度の認識が大きく食い違うと、相続トラブルに発展します。
トラブルを未然に防ぐためには、生前に親とその相続人がしっかりと話し合っておくことが大切です。
あらかじめ遺言書を作成しておけば、不動産を誰が相続するかで揉める心配も少なくなるでしょう。

離婚した配偶者との間にできた子どもが相続人に名乗り出た

親が認知していた子どもや、離婚した配偶者との間にできた子どもが相続人に名乗り出たときは、遺産分割協議が白紙に戻る可能性があります。
親が再婚していたり、愛人がいたりしたケースでは、事前に本人から事実確認が必要です。
とくに、相続人が多数いると、法定相続だけでは解決できない可能性が高いため、トラブルに発展するおそれもあるでしょう。
不動産相続をスムーズに進めたいなら、遺言書を作成するよう親に頼んでおく必要があります。

遺言書に問題があった

遺言書の作成は、相続トラブルを回避するのにもっとも有効な手段です。
しかし、遺言書の内容に問題があると、それが原因でトラブルに発展する可能性もあります。
形式が無効であったり、特定の相続人のみに引き継がせる内容であったりしたときには、相続人同士で揉める恐れがあるでしょう。
解決策として、遺言書の適法性を確認することが重要です。
自筆証書遺言は、多くのケースで適法性を問われるため、形式に沿っているか慎重な確認をしなければなりません。

相続した不動産を平等に分けようしてトラブルになるケース

相続が発生すると、相続人同士で遺産分割協議をおこない、遺産の分割方法を決定します。
その種類は「現物分割」「代償分割」「換価分割」「共有分割」の4つです。
それぞれの分割方法でどのようなトラブルが起きやすいのか、以下で確認しておきましょう。

現物分割で起こりやすいトラブル

現物分割とは、相続する土地を分筆した後、それぞれの相続人が土地を所有する方法です。
相続する不動産が土地だったケースでは分筆後に相続が可能ですが、土地の上に建っている建物やマンションは物理的に分筆できません。
そのため、被相続人の遺産が自宅のみだったときに、誰が相続するかで揉める可能性があります。
土地を分筆したケースでも、平等に分けられないなどのトラブルが起きやすくなっているので注意が必要です。
これらのトラブルを未然に防ぐためには、被相続人による遺言書が欠かせません。

代償分割で起こりやすいトラブル

代償分割は、被相続人と同居していた家族が自宅を相続するケースなどに有効な手段です。
しかし、家を引き継ぐ相続人が他の相続人に代償金を支払えない可能性もあります。
他の相続人が引き継げる財産が少なくなってしまうため、平等でないと揉めるリスクも高いでしょう。
早い段階で平等な分配ができない旨を他の相続人に伝えておけば、納得してくれる可能性もあります。
相続人が納得できないときは、他の方法で平等に分配するなど対策が必要です。

換価分割で起こりやすいトラブル

換価分割とは、不動産を現金化してから分割する方法です。
資産を平等に分けやすいのがメリットである反面、売却には相続人全員の合意が必要といった注意点も存在します。
不動産の売却に反対する相続人が一人でもいると、換価分割は採用できません。
売却の許可が下りても、売り出し価格で揉める可能性もあるので注意しましょう。
なお、不動産の売却には仲介手数料などの諸費用がかかります。
それらの費用をどこから捻出するのか、トラブルに発展する恐れもあるため、売却前には入念な話し合いが必要です。

共有分割で起こりやすいトラブル

共有分割は、1つの不動産を複数人で共有する分割方法です。
古家付きの土地やマンションなども相続割合に応じて平等に分割できるため、遺産分割協議はスムーズに進むでしょう。
ただし、将来的な売却や修繕で共有者全員の同意が必要です。
固定資産税の納付もトラブルになりやすいので、早めに対処しておくことをおすすめします。
そのため、使う予定のない空き家は、相続後に売却するなど処分を検討する必要があるでしょう。

相続した不動産の名義変更ができていなくてトラブルになるケース

不動産を相続するときには、相続人が法務局で名義変更の手続きをおこなわなければなりません。
しかし、何らかの理由で名義変更の手続きをしておらず、相続の手続きが進まないといったケースも増えています。
相続した不動産の名義変更がされていないと、どのようなときに困るのか、以下でチェックしておきましょう。

遺産分割協議書の作成で名義変更がされていないと分かる

相続した不動産の名義変更ができていないと分かるタイミングは、遺産分割協議書の作成時です。
不動産関係の書類を取り寄せたときに、名義人が親や数世代前のままだったと発覚する傾向にあります。
2024年4月より相続後の名義変更が義務化されましたが、それ以前は任意となっていました。
費用を削減するために、名義変更をおこなわないケースも多かったのが事実です。
不動産の名義変更を済ませないと、売却手続きもおこなえないため、早急に法務局へ出向く必要があります。

不動産の登記を確認したときに名義変更がされてないと分かる

名義変更がされていない事実は、不動産登記簿の確認でも把握可能です。
不動産登記簿を取り寄せてみると、物件の所有者が祖父のままだったケースもよくあります。
とくに、所有者の兄弟姉妹が多いケースでは、相続人の整理や事務処理が困難になる可能性が高いでしょう。
個人での手続きが難しいときは、弁護士や司法書士などの専門家に依頼する必要があるため、それらの費用も発生します。
放置されている期間が長いと、書類がきちんと残っていない可能性もあり、手続きが難航するかもしれません。
名義変更されていないことが発覚したら、早めに手続きを済ませる必要があります。
そのためにも、親の生前から土地の登記状況などを把握しておくことが大切です。

まとめ

不動産相続では、同居していた相続人と他の相続人で意見がまとまらないなどのトラブルが起こりやすくなっています。
相続時には、遺産分割協議をおこなうのが一般的ですが、その方法が平等でないと相続人で揉める可能性があるでしょう。
さらに、名義変更がされていないケースでは、売却手続きがおこなえないリスクもあるので、土地の登記状況は事前に確認することが大切です。

不動産を相続する予定がある方のなかには、相続税がどのくらいになるのか不安に感じる方もいると思います。
そのなかでも「相続税評価額」とはどういうものなのか、その計算方法を知りたいと思っている方も多いでしょう。
今回は、不動産の相続税評価額とはどのようなものか、家屋・建物・土地の計算方法についてご紹介します。

不動産の相続税評価額とは？

相続税評価額とは、不動産の相続税や贈与税を計算するときの基準となる課税価格を指します。
被相続人が残した財産には、現金、預貯金、土地、家屋、有価証券などさまざまな種類があり、これらを一つひとつ評価して財産の総額を算出していきます。
財産の評価方法は、その財産ごとに決められていて、その評価方法にしたがって計算した財産の価格が「相続税評価額」です。
固定資産税評価額は、毎年役所が計算して通知が届きますが、不動産の相続税評価額については、納税者が自ら計算しなければなりません。
原則として、不動産の相続税評価額は「時価」で評価する決まりですが、納税者が自分で時価を求めるのは難しいため「財産評価基本通達」の基準に沿って財産の価額を評価します。

時価とは

時価とは、実際に売買がおこなわれるときの金額です。
国や都道府県が毎年公表している公示価格を基準にすると、時価は公示価格の1.1～1.2倍が目安といわれています。
これに対して、固定資産税評価額は公示価格の0.7倍が目安となっており、路線価方式による相続税評価額は公示価格の0.8倍を目安として設定されています。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税を課税するための基準となる評価額です。
固定資産税だけでなく、不動産取得税や登録免許税の課税にも使用されています。
固定資産税評価額は、総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づき、市町村が評価・決定をおこなうため、納税者は自分で計算する必要はありません。
固定資産税評価額を確認する方法としては、役所で固定資産課税台帳を閲覧するか、毎年4月～6月に市町村から送付されてくる固定資産税の課税明細書でも確認が可能です。
固定資産税の見直しは3年に1度おこなわれます。

不動産の相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

不動産の家屋・建物についての相続税評価額の計算方法は、その家屋や建物が故人の住居なのか、賃貸されていたのかによっても異なります。
ここからは、家屋・建物の相続税評価額の計算方法についてご紹介します。

故人が利用していた不動産の計算方法

故人が居住用や事業用に利用していた家屋・建物の場合、相続税評価額の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×1.0
つまり、故人が利用していた家屋・建物の相続税評価額は、固定資産税評価額と同じ金額になります。
家屋・建物の固定資産税評価額を知る方法としては、市区町村役場から送られてくる固定資産税の課税明細書を見る方法があります。
もし、課税明細書を紛失してしまった場合は、市区町村役場の資産税課でもらえる「名寄帳」でも、固定資産税評価額の確認が可能です。
もし、実際に名寄帳をもらう場合は、固定資産の評価証明書も一緒に入手しておきましょう。
相続登記をおこなうときに必要になるため、手間が省けます。

第三者に貸していた不動産の計算方法

故人が第三者に貸していた一戸建て住宅の場合は、賃貸割合が100％となるため、家屋の相続税評価額の計算式は以下のとおりになります。
固定資産税評価額×（1－借家権割合）
借家権とは、借り手側が家屋を借りて使用する権利を指し、借家権の割合は家屋の評価額の30％と定められています。
第三者に家屋を貸していた場合、借家権の分を家屋の評価額から差し引くことが可能です。
たとえば、固定資産評価額が1,000万円とすると、借家権の評価額は1,000万円×0.3＝300万円となり、相続税評価額は1,000万円―300万円＝700万円となります。

賃貸アパートの計算方法

故人が賃貸アパートを所有していた場合、賃貸アパートの建物部分の相続税評価額の計算式は以下のとおりです。
固定資産税評価額×（1－借家権割合×賃貸割合）
賃貸割合とは、貸している部分の床面積の割合で、貸している床面積が広いほど評価額は下がります。
例として、賃貸アパート建物部分の固定資産税評価額が1億円で、部屋の床面積合計が200㎡、貸している部屋の床面積合計が100㎡の場合、賃貸割合は100㎡÷200㎡＝50％です。
つまり、相続税評価額は1億円×（1－0.3×0.5）＝8,500万円となります。

不動産の相続税評価額の計算方法（土地）

土地の相続税評価額の計算方法には「路線価方式」と「倍率方式」があります。
ここからは、それぞれの土地の計算方法についてご紹介します。

路線価方式の計算方法

路線価とは、その道路に面している土地1㎡あたりの評価額です。
路線価が設定されている地域の土地を評価する場合は、その路線価に基づいて評価する決まりとなっており、路線価に基づいて土地を評価することを「路線価方式」といいます。
国税庁のホームページに掲載されている「路線価図」を見れば、その土地が路線価地域であるか、倍率地域であるかがわかるようになっています。
路線価地域にある土地の相続税評価額の計算方法は、以下のとおりです。
路線価×各種補正率×土地面積
例として、路線価が20万円で、各種補正率が1.0、土地面積が300㎡の場合、その土地の相続税評価額は20万円×1.0×300㎡＝6,000万円となります。
ただし、路線価地域であっても、行き止まり私道には路線価が設定されていません。
行き止まり私道のように、道路に面しているけれど路線価が設定されていない土地を評価する場合には、税務署に「特定路線価」を設定してもらうことが可能です。

倍率方式の計算方法

倍率方式とは、路線価が定められていない地域にある土地の評価方法です。
国税庁のホームページに記載されている路線価図に倍率地域と掲載されている場合、その地域は倍率方式で土地の相続税評価額の計算をおこないます。
倍率地域の土地の相続税評価額の計算方法は、以下のとおりです。
固定資産税評価額×倍率
倍率は、国税庁のホームページに記載されている「評価倍率表」で確認できます。
たとえば、固定資産税評価額が4,000万円の土地で、倍率が1.1の場合、相続税評価額を計算すると4,000万円×1.1＝4,400万円です。

土地の相続税評価額の減額要素とは

土地の相続税評価額では、その土地の利用方法、契約、地型などにより、減額が認められるケースがあります。
その減額要素の一つが「貸家建付地」で、アパートや貸家の敷地に使われている土地を指します。
貸家建付地の場合、相続税評価額を約20％減額することが可能です。
また、借地権が設定されている土地を「貸宅地」といい、貸宅地の相続税評価額は以下の計算式で計算します。
土地全体の相続税評価額×（1－借地権割合）

まとめ

相続税評価額とは、相続税を計算するときの基準となる価格で、時価をもとに納税者が自ら計算します。
家屋・建物の相続税評価額の計算方法は、故人が利用していた場合は「固定資産税評価額×1.0」、第三者に貸していた場合は「固定資産税評価額×（1－借家権割合）」です。
土地の相続税評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式があり、路線価が設定されている地域は路線価方式、その他の地域は倍率方式で計算します。

不動産を売却するときに、その物件に残っている家具や荷物の処分に頭を悩ませている方は多いと思います。
もし、残置物を処分できない場合、どうしたら良いのか心配な方もいるでしょう。
今回は、不動産を売却するときの残置物とはどのようなものを指すのか、家財を残したまま売却することによって起こりうるトラブルについて解説します。

不動産売却における残置物とは

不動産の売却を考えているなら、不動産に残っている家具などをどうするか考えておく必要があります。
ここからは、不動産売却時の残置物とはどのようなものか解説します。

残置物とは

残置物とは、物件に居住していた方が、退去するときに残していった私物を指します。
一般住宅における残置物では、家具や生活用品、電化製品、付帯設備などが多く、例としてはタンスや机、椅子、ソファー、冷蔵庫や洗濯機、エアコンや照明器具などがあります。
事務所の場合は、机や椅子、書類棚などのオフィス用品などが一般的です。
ほかにも、飲食店舗では厨房設備、工場では工具や工業用の機械といった具合に、残置物といってもさまざまな種類があります。

売主が処分するのが一般的

不動産を売却する場合、物件内にある残置物については、原則として売主側が処分する決まりとなっています。
売主は、物件の引き渡しをおこなうときまでに、物件内にある残置物を処分するか、引っ越し先へ持ち運んで、空の状態で物件を引き渡す必要があります。
売主が自分で残置物の処分をおこなうときは、残置物の種類に合わせた処分方法で処分をすることが大切です。
残置物を処分する際には、大きく分けて「一般ごみ」「粗大ごみ」「家電」「パソコン関係」に分類できます。
一般ごみや粗大ごみは、各自治体のルールに従い、指定された日に指定された場所に出しましょう。
エアコンやテレビ、冷蔵庫、洗濯機は「家電リサイクル法対象家電」となり、粗大ごみとして処分できないため、購入店舗に引き取りを依頼するか、指定先へ持ち込んで処分します。
パソコンも「PCリサイクル法」の対象となるものは、粗大ごみとして処分できず、メーカーによっては無償で回収してくれるケースもあります。
しかし、相続などで遠方にある不動産を所有することになって、その不動産を売却する場合、残置物の処分にかける時間をつくるのが難しいケースもあるかもしれません。
どうしても売主側で残置物の処分が難しい場合、買主側の同意が得られれば、買主側が処分するケースもあります。
その場合は、売買契約書に条文を明記しておく必要があります。
もし、取り決めをしないで売買が完了し、引き渡し後に残置物があった場合に、買主側で勝手に処分すると問題になることがあるので注意が必要です。

不動産売却時に残置物があると起こるトラブルとは

不動産を売却するときに、残置物があるとトラブルが発生する可能性があるので注意が必要です。
ここからは、不動産売却時に残置物があると起こりうるトラブルについて解説します。

勝手に処分できない

残置物があるとトラブルになるケースでは、競売で購入した不動産に残置物があったことが挙げられます。
住宅ローンの支払いが滞った物件は、競売により強制的に不動産が売却されてしまいますが、競売のケースでも残置物の処分は売主がおこなう決まりです。
しかし、競売物件のなかには、売主が残置物の処分を拒否するケースもあります。
売主が残置物の所有権を放棄していれば、買主が自分で費用を負担して処分することになりますが、もし売主が所有権を放棄していない場合、残置物は「執行目的外動産」とみなされます。
執行目的外動産になると、適切な方法や場所で一定期間保管する義務が生じて勝手に処分できなくなり、処分すると損害賠償を請求されるおそれもあるため、注意が必要です。

エアコンが壊れてしまった

残置物に関するよくあるトラブルのひとつが、エアコンに関するものです。
エアコンは「動産」といって不動産設備には含まれていないため、売却時は基本的には取り外さなければなりません。
しかし、エアコンを取り外すためには工事が必要となるうえ、買主がエアコンを残すことを希望する場合、エアコンを残置物として不動産を引き渡すことも可能です。
その場合は、付帯設備表に記載して、エアコンを残すことを明記しておきましょう。
このとき重要なのが、引き渡し前にエアコンの動作確認をおこなって、もし不具合がある場合はその旨をくわしく付帯設備表に記載して、買主に伝えなければならない点です。
引き渡したあとにエアコンが壊れてしまい、買主から責任を問われてトラブルになる可能性もあるからです。
トラブルを防ぐためにも、エアコンを残置物とする場合は、故障してしまう可能性も考慮して、買主との間で了承を得たうえで契約を結びましょう。

残置物を残したまま不動産を売却する方法とは

不動産を売却する場合、本来なら売主が残置物を処分する必要がありますが、売主が高齢であったり遠方に住んでいたりするなど、残置物の処分が難しいケースもあります。
ここからは、残置物を残したまま不動産を売却する方法について解説します。

不動産会社の買取を利用する

不動産会社に買取を依頼する場合は、残置物を残したままでも売却が可能です。
不動産会社は、買取したあとにホームクリーニングやリフォームなどの処理をおこなってから不動産を売却するため、残したままの残置物の処分も依頼できることもあります。
その場合、残置物の処分にかかる費用を買取価格から差し引きすることになります。
一般的に、不動産を仲介で売却するよりも、不動産会社による買取のほうが売却価格は低くなりやすいです。
しかし、残置物の処分にかかる費用や手間を考えれば、残したままで売却できるほうが良いかもしれません。
不動産会社は、日頃から不動産に関する取引実績があるため、残置物の処分についてもノウハウを持っており、処分業者とのつながりも持っています。
また、残置物の種類によっては、エアコンや照明など、使用できるものは活かしてくれる可能性もあります。
残置物の処分に困っているなら、残したままの状態でも売却できる不動産買取を検討するのもひとつの方法といえるでしょう。

残置物処分にかかる費用の目安

残置物を自分で処理をするのが難しい場合は、業者に回収を依頼することも可能です。
残置物の処分をおこなう場合、処分にかかる費用は残置物の数や大きさ、種類によって異なります。
目安としては、数万円～数十万円かかるといわれています。
たとえ、残置物がごくわずかでも、作業員とトラックを確保する手間を考えると、最低でも数万円は必要です。
単純に残置物の量が多ければ、運搬するトラックの台数が増えるので、費用は高くなります。
ほかにも、家電の量が多いと、家電リサイクル法で決められた費用が必要となるため、残置物の処分費用が高くなるでしょう。
その場合の流れは、まず回収業者に連絡をして、荷物の量を伝えます。
必要に応じて、業者が現地に行き、荷物を直接確認するケースもあります。
その後、見積もり額の提示があり、合意すれば日時の打ち合わせ、最後に搬出作業が実施されて完了です。
残置物の処分にかかる費用は、業者によっても異なるため、見積もりは複数の業者に出してもらうのも良いでしょう。

まとめ

残置物とは、不動産の物件に居住していた方が、退去するときに残していった私物を指し、売主が処分して空の状態にして引き渡すのが一般的です。
不動産売却時に残置物を残したままで起こりうるトラブルとして、競売などで残置物がある場合、勝手に処分できない、エアコンが壊れてしまうなどのケースがあります。
残置物を残したまま売却する方法として、不動産会社の買取を利用する方法があります。